房地产投资展望
来源:天风证券 2018年01月02日 08:38
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[摘要]按城市能级分类法,计量模型法。综合四种方法,预计在中性假设下,18年房地产投资同比增长5.6%。

于目前行业整体库存处于低位,房企普遍存在补库存需求;同时土地向龙头房企集中,而龙头房企在手资金充沛,融资渠道受影响也不是很大,投资意愿较强,我们预计17年年底房地产投资不会发生剧烈下滑。结合历年前10个月的房地产投资占全年比重,综合考虑各方面因素,我们预测17年全年房地产投资为10.99万亿,同比增长7.12%。而预测18年房地产投资我们用到四种预测方法:成本构成法,按物业类型分类法,按城市能级分类法,计量模型法。综合四种方法,预计在中性假设下,18年房地产投资同比增长5.6%。

图:历年房地产投资和新开工前10个月累计值占全年比重(亿元)

成本构成法

成本构成法:中性假设下18年投资同比增长5.53%,新开工增长2.61%

根据国家统计局的分类,房地产投资可拆分为建筑工程、安装工程、设备工器具购置和其他费用,其他费用中包含土地购置费。我们将其重新组合为三个部分:房地产投资=土地购置费+建安支出+杂项。

图:房地产投资各组成部分历年占比(亿元)

其中:土地购置费我们可以根据乐观、悲观、中性的不同情境,给予其不同的同比增速假设。

建安支出=建筑工程+安装工程=施工面积*单位施工成本。单位施工成本我们可以根据乐观、悲观、中性的不同情境,结合对螺纹钢、水泥等建材价格和PPI的走势,给予其不同的同比增速假设。杂项=设备工器具+其他费用-土地购置费。

杂项的占比近几年一直稳定在7.3%左右,我们可以假设其在2018年的占比也在7.3%左右,这样只要给出土地购置费和建安支出的预测值,杂项可根据占比推算出来。

经过以上步骤,要预测房地产投资,我们只需要再对施工面积进行预测。施工面积跟我们直观中想象的?在建面积?并不相同。只要今年有动过工的土地,不管其后续是否竣工或停工,都将一直计入施工面积,直到次年才会转出。

图:施工面积来源和去向

施工面积的来源有三个:上期转入本期继续施工、新开工和复工。去向也有三个:竣工,停工,转入下期继续施工。

考虑两个相邻年份T-1年和T年,我们可以列出关系式:施工面积(T)=新开工(T)+复工(T)+上期转入继续施工、施工面积(T-1)=竣工(T-1)+停工(T-1)+转入下期继续施工

联立可得:施工面积(T)=施工面积(T-1)+新开工(T)+复工(T)-竣工(T-1)-停工(T-1)=施工面积(T-1)+新开工(T)-竣工(T-1)+复工(T)-停工(T-1)

我们假设2018年,复工(T)-停工(T-1)维持2017年水平,即-4.5014亿平米。则要预测2018年的施工面积,只需要再预测2018年的新开工面积。我们利用08年以来的新开工月度累计同比数据,和百城土地成交面积月度累计同比数据进行回归,得到了如下关系式:

新开工累计同比(t)=42.79%*百城土地成交面积累计同比(t)+9.90%*百城土地成交面积累计同比(t-12)+2.40%。

我们分悲观、较悲观、中性、较乐观、乐观五种情形分别给予两个变量不同的假设值,中性假设下,我们预计18年新开工同比增长2.61%,由此可计算出房地产投资同比增长5.63%。

图:18年新开工面积预测

图:18年施工面积预测(万平米)

图:2018年房地产投资预测(亿元)

按物业类型分类

按物业类型分类:中性假设下18年房地产投资同比增长5.63%

按照国家统计局的分类,房地产投资可以分为住宅投资、办公楼投资、商业营业用房投资和其他投资。其中住宅大概占到70%左右。结合这四种类型的投资近三年前10个月累计值占全年的比重并综合考虑各方面因素,我们预计各项目2017年全年预测值分别为7.51万亿,0.68万亿,1.59亿和1.21万亿,对应2017年房地产投资总额为10.99万亿,同比增长7.12%。

要预测2018年全国房地产投资总额,我们可以分别预测住宅、办公楼、商业和其他等四种类型的投资情况,然后加总得到总投资额的情况。通过观察住宅、商服和工业及其他土地的成交情况,我们发现17年前11个月住宅用地成交同比增长近25%,显示出开发商投资住宅的意愿依旧强劲,17年拿的土地在18年可能会迎来密集开工,带动住宅类房地产投资继续增长;商服类用地成交增长较慢,主要受存量商业地产较多,加上互联网零售冲击影响,此外一线城市严厉打击商住两用房也是原因之一,我们预计18年商业地产投资或将负增长。

根据乐观、中性、悲观的不同情境,我们分别给予住宅、办公、商业和其他房地产投资不同的同比增速假设,中性情形下住宅同比增长8%,办公同比增长2%,商业同比下降2%,其他同比增长3%,对应房地产投资总额增长5.63%。

图:2018年房地产投资预测-按物业类型分类(亿元)

按城市能级分类

按城市能级分类:中性假设下房地产投资同比增长5.65%

按照城市能级的不同,房地产投资可以分为一线、二线和三四线。其中一线大概占10%,二线大概45%,三四线大概45%。结合这三种类型的投资近三年前10个月累计值占全年的比重并综合考虑各方面因素,我们预计各能级城市2017年全年预测值分别为1.20万亿,4.93万亿和4.85万亿,对应2017年房地产投资总额为10.99万亿,同比增长7.12%。

图:不同能级城市房地产投资(亿元)

要预测2018年全国房地产投资,我们可以分别预测一线、二线和三四线城市的房地产投资情况,然后加总得到全国的情况。通过观察一线、二线和三四线城市的土地成交情况,我们发现一线城市17年前11个月土地成交大幅增长71%,显示出开发商投资意愿强劲,17年拿的土地在18年可能会迎来密集开工,带动房地产投资继续增长;三四线城市土地成交亦十分活跃,但明年棚改货币化力度或将减弱,开发商对三四线需求是否可持续普遍存在疑虑,因此18年三四线房地产投资或将呈现温和增长;二线城市由于严厉的调控政策,限购、限贷、限价、限签、限售,17年前11个月土地成交增速仅为4.5%,预计18年二线城市房地产投资或将持平或小幅下降。

根据乐观、中性、悲观的不同情境,我们分别给予一线、二线和三四线房地产投资不同的同比增速假设,中性情形下一线同比增长15%,二线同比增长4%,三四线同比增长5%,对应2018年房地产投资总额增长5.65%。

计量模型预测房地产投资

计量模型预测房地产投资:中性假设下18年房地产投资同比增长5.45%

对于房地产企业而言,决定房地产投资的多少需要考虑的最重要的两个问题是:(1)有多少钱可以用来投资(2)有多少土地储备可以在上面投资。我们用计量模型的方法来检验这两个因素对房地产投资的影响有多大,经回归得到如下模型:房地产投资累计同比(t)=16.51%*百城土地成交面积累计同比(t-12)+75.03%*资金来源累计同比(t)

[责任编辑:郑军华]

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