长效机制加速推进,住房制度设计是关键
来源: 2017年12月18日 09:02
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[摘要]长效机制实际上是一系列政策组合,其中我们认为最重要的是住房制度的顶层设计。通过分层次的供给结构,引导需求端在租、购两端转化,最终形成政府保障中低端需求、市场满足高端需求的住房制度是政策推进的方向。

本轮政策调控的思路不再是简单地锚定短期房价变动,而更多的是通过熨平政策周期,短期调控常态化维持房价的中期稳定,为长效机制的加速落实创造窗口期,最终维持房地产长期稳定,达到“房住不炒”的效果。

长效机制实际上是一系列政策组合,其中我们认为最重要的是住房制度的顶层设计。通过分层次的供给结构,引导需求端在租、购两端转化,最终形成政府保障中低端需求、市场满足高端需求的住房制度是政策推进的方向。实际上,自98年房改以来,我国商品住房市场得到了充分的发展,但作为中低端保障环节的租赁市场却有所停滞,在15年之前,租赁政策存在较大缺失,好在,我们已经看到了政策端的积极变化,15年以来,从中央到地方,关于鼓励租赁市场发展的政策密集出台,政策处于加速推进的弥补阶段。

住房制度的落实需要完善的金融制度以及齐全的税收制度配合推进,尤其是租赁市场的扩大离不开金融制度的配套支撑,需要依靠金融工具盘活存量资产、释放流动性,引导更多的市场主体参与,而REITs作为连接资金与资产的载体,在为资金提供资产配置通道的同时也释放了资产的流动性,从这个角度看,租赁市场的发展壮大离不开REITs的支持,REITs的加速推进具备现实意义。

德国住房制度研究

德国住房市场以租赁为主导,约五成居民选择租房居住。1950年以来四部主要住房法律的顶层设计,促进了租赁市场供给端形成多元化供给主体,需求端实现“租购同权”,保障承租人权利;同时,税收制度的调节作用、“先存后贷”的储蓄制度保障了住房制度的落实,共同推动了德国房地产市场相对稳定。

法律建设:供给端扶持多元化供给主体,需求端保障租赁权益

两部《住房建设法》推动形成多主体供给体系,保障房源供给充足。二战之后,大量房屋被毁,德国住房供给严重不足,因此德国政府于1945年实施“住房统制经济”,投入大量财政兴建保障住房,并划定租金标准,禁止解除现有租赁合同。“住房统治经济”缓解了战后住房紧缺状况,然而由于政府战后财政紧缺,难以独自建设所有住房,为了充分调动市场各方力量参与住房建设,政府于1950年颁布第一部《住房建设法》。

在该部法律体系下,政府主要采取与营利性房企和大型厂矿企业合作的方式,通过提供无息或低息贷款以及减免土地税、所得税等优惠政策鼓励其建设保障性住房。多元化供给主体保障了住房数量的充足供给。

图:营利性建房企业与政府合作供给社会保障住房

随后,德国政府于1956年颁布第二部《住房建设法》,通过提供私人建房贷款、建房费用加速折旧抵税以及免征土地税等优惠,鼓励私人建设住房,进一步扩大了住房供给主体。

此外,值得一提的是,在两部《住房建设法》的推动下,非营利性互助组织—住房合作社成立,成为德国多元化供应主体中的重要一环。

住房合作社始于1862年的汉堡,起初是产业工人的住房自助形式,后来逐步发展成为社员提供租赁住房的互助组织。住房合作社采取的是会员制的组织形式,成员入社时需缴纳一次性会员费(社员通常在入社之初就已经确定了后期需要承租住房的面积大小,会费按照每平400欧元进行缴纳)。

合作社利用会员缴纳的会费以及政府提供的低息甚至免息贷款进行住房建设,在住房建设完工后按照社员入社的时间顺序,依次分配给社员租住,获得租赁房源的社员需要按月支付房租,但通常房租水平低于市场租金。满足社员住房需求后,剩余住房可以按照市场租金出租给非社员。

盈利分配方面,合作社收取的房租在扣除建房贷款本息以及房屋日常运营费用后分配给社员。在产权方面,合作社所建住宅产权归住房合作社所有,但社员对合作社住房享有终生使用权,使用权可以继承,但不能转让。如果社员中途退租,合作社将向社员退还至此为止的全部房费(会费加全部租金),再将该房转让给新加入的社员。

图:住房合作社运营模式

由于合作社发展初期是公益性质的互助组织,德国政府为其出租房建设提供了诸多政策优惠,主要包括:土地供给,采取低价供应;融资支持,政府为住宅合作社提供长期低息或无息贷款,贷款期限一般在30到40年,最长可达60-65年;税收优惠,政府以较低的税率向合作社征收所得税、财产税、不动产购置税和交易税等(后期住房合作社所建房屋也开始对外出售,逐渐拥有开发商属性,政府规定若合作社向社员出租的房屋比例低于所建房屋的90%时,则不再享有税收优惠);货币补贴,如果合作社所建住房仅用于社员租赁使用,政府会适当补贴部分租金。

整体来看,在国家大规模供给阶段,德国住房供给结构形成了开发商、合作社以及私人建房等多主体供给体系,保证了德国房源端的充足供给。

1965年以后,政策进一步转向保障租赁需求,主要体现在发放租房补贴并约束租金上涨,控制租房群体承担的租金压力。政府于1965年颁布《租金补助法》,规定由联邦政府和州政府承担低收入家庭实际交纳租金与可承受租金的差额,可承受的租金一般按照家庭收入的25%确定。

《租金补助法》实际通过货币补贴的方式提高租房群体的支付能力。随着住房市场加速市场化,租金持续高涨,出现房东随意解除租赁合约的情况,德国政府于1971年颁布《住房租赁法》。该部法律规定租金3年内涨幅不能超过“合理租金”(由当地房屋管理部门与房地产企业、承租人协会、中介组织协商后制定)的20%,否则房东就构成违法行为,承租人可以向法庭起诉;如果超过50%,则直接构成犯罪,房东将面临3年刑罚风险,同时房东若想解除合约需提前通知租户,通知期限与租期长短挂钩。

图:德国存量房建设节奏及占比

图:2010年德国租赁住房供给结构

法律制度除了规定在租金层面给予补贴之外,更使得租赁群体所享受的社会资源得以保障。与中国不同的是,德国没有户籍制度,可以做到真正意义上的“租购同权”。只要居民能够依法纳税,租户也能够享受到与购房者同等的教育、医疗等资源,保障租户的合法权益。如在教育资源方面,只需租房即可获得所在地区接受教育的权利,而且学校并无等级区分,学区内的教师轮岗执教,保障教育资源同权。

[责任编辑:郑军华]

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