物业龙头成长三段论
来源:中信证券 2017年06月12日 09:06
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[摘要]理论上而言,扩大物业管理服务企业的利润,还有控制成本这一办法。但我们觉得物业管理公司管控成本空间不大。

物业服务公司成长的理论路径

物业管理企业成长的路径包括:提升营收规模和降低企业成本。提升营收规模的路径是增加传统物业管理费收入和增加增值业务收入。提升传统的物业管理费收入,又可以通过提升物业管理面积,或提升单位面积物业管理费来实现。

增加物业在管面积

增加在管面积,可以分为通过新增新房物业管理服务和新增存量房的物业管理服务面积两种不同方式。

新增新房物业管理服务面积,特指通过前期物业的阶段,成为某个小区的物业管理服务者。新房销售一般必须选择前期物业服务提供者。在业委会成立前,开发建设单位委托或选聘物业管理公司提供物业管理服务,保障业主权益。

所以投资者需知物业管理的储备面积的独特概念。储备面积并非企业可能对接的项目资源面积,而是订立前期物业管理服务合同面积。也就是说,开发企业已经指定或选聘了某物业公司作为新房前期的物业提供方。

此时,物业公司要在三到五年之后才有可能开始针对特定面积收取物业管理费,但这部分面积转化为在管面积已经成为极大概率事件。一般来说,储备面积需要4-5年时间转为在管面积,因为部分大盘的分期交付进度比较慢。

增加储备面积,历史上是一些物业管理公司增加在管面积的唯一来源。很多物业管理公司最早是开发企业的下属公司,且完全为特定开发企业服务。到最近几年,有少数高品质的物业管理公司承接其他发展商的项目。

不过,开发商背景的物业管理公司,承揽新房项目的做法并不常见(虽然存量并购常见)。因为优质的物业服务如果向竞争对手提供,可能有损于开发产品本身的竞争力(这一现象可能也说明大部分开发商属下的物业管理公司独立性不够)。

企业也可以增加存量的在管物业面积。增加存量在管面积的办法有两种。第一、收购物业管理公司,间接获得物业管理权。第二、参与小区业委会发起的竞标。

提升物业管理的定价

提升物业管理服务的价格,则又可以分为提升物业管理单位面积的服务定价和拓展营收渠道(一般指园区生活服务的营收渠道,如资产管理、早教等)。总体来看住宅存量项目的服务定价比较稳定,利润率比较低。物业管理行业中所谓单位面积物业管理费,并非针对在管面积而言。在管面积中含有一些设备层,车库等不缴纳物业管理费的面积。

控制物业管理成本

理论上而言,扩大物业管理服务企业的利润,还有控制成本这一办法。但我们觉得物业管理公司管控成本空间不大。

首先,随着居民对物业管理服务质量要求的提升,物业管理行业人均管理面积中长期来看应该呈现下降的趋势。尽管有一些研究者认为互联网时代,小区可能可以聘用较少的保安等,但实际上过于激进控制人员数量,很可能带来服务品质的下降。另一方面,从业人员的工资增长也是刚性的,很难想象某家企业可以持续控制人员工资。

[责任编辑:郑军华]

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