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回顾：城市的经济风向标——走进武汉写字楼(上)
采访武汉开元地产信息有限公司总经理高卫华，是在一家酒店进行的。令人想像不到，这家在武汉颇有影响的地产策划顾问机构也蜇伏在酒店里办公。她说：“在酒店里办公方便，热水24小时供应，可以满足公司随时加班的需要。” 高卫华认为，目前武汉的写字楼存在着明显的缺陷，不少宣称甲级、5A智能概念的高档写字楼，实际上与真正意义上的高档写字楼差距不小。这也是她的公司至今仍在酒店里办公的主要原因。
与高卫华有着相同看法的业主不在少数。前不久，一家公司的老板要在武昌开分店，想找一间1000平方米、新建成的、能立刻交房的，有２４小时物业管理的写字楼，他实地考察了一遍，但未能如愿。他在网上发问，在武昌核心地段有没有５Ａ级的纯智能写字楼？业内人士说，目前面市的不少写字楼都是早几年建造的存量写字楼，这些写字楼是粗放式开发的产物，由于设计理念的落后，存在着先天的不足。如电梯数量少，速度慢。一些写字楼在设计时，或迫于资金压力，或为了节约建造成本，或为了减少公摊面积，将电梯的数量压到最小，价格压到最低，造成了物业管理和使用的不便。车位少、费用高。这几乎是所有写字楼都面临的问题。高卫华说，一个车位一个月的费用高达600至800元。 武汉亿房市场研究中心沈宏波说，真正甲级的高档写字楼一般每4000平方米配备一部电梯，平均候梯时间30秒左右；每200平方米建筑面积提供一个机动车位，4000平方米的写字楼需提供200个机动车位。“这是现代高档写字楼最基本的硬件要求，而目前武汉市大多数的写字楼都达不到这一标准。”沈宏波说。最大的差距还是体现在物业管理的落后上。高卫华说，作为持有型物业的写字楼，其物业管理至关重要，这直接关系到写字楼的运营成本。高效、先进的物业管理，不但可以为客户降低使用成本、带来增值服务，也可以降低自身运营成本。而武汉市写字楼物业管理还是传统的住宅物业管理的模式，即使连24小时物业管理的需求都不能满足。更让人烦恼的是，不少写字楼地处核心商圈，与大型商场、住宅混用，这里人流如织、交通拥挤，环境嘈杂、出入十分不便。
“这是国外高档写字楼的大忌！”华中科技大学教授李斌说，而武汉市时下却流行开发这样混合型的商住楼，且成为开发的主流。据业内人士介绍，1999年，聚豪华庭定位于纯写字楼，结果销售惨淡，开发商改变策略，将其转为商住两用楼，结果一年之内全部消化。自此，商住楼概念盛行，成为流行的物业开发形态。沈宏波说，居住、办公两用的商住楼，适应了成长型的中小企业的需求。中小企业的支付能力有限，购买、租赁商住楼，可节约成本。购房办理按揭，最长可以申请八成30年，比购买写字楼最多可多贷五成10年，首付压力明显减小。70年的土地使用期，也较写字楼物业多了20年。商住楼受到热捧也就并不奇怪。而开发商热衷于开发商住楼，一方面报建的是住宅楼，而建成的是商住楼，成本自然下降了许多；另一方面，由于纯写字楼投资大、资金回笼慢，开发商住楼可以分散风险。就办公而言，商住楼弱点明显。当老板们带着公司的客户与菜篮子、宠物、垃圾袋一起走进大堂，相会在电梯时，公司的形象和信誉会大打折扣。在住宅里办公，也干扰居民们的生活，损害居住者的权益和国家的利益。办公的用水、用电是商业水电，而在住宅里的企业，都是以民用水电的标准交纳费用。消防隐患也不容忽视。按建筑物防火规范，住宅楼只需设消火栓系统，而写字楼还需配置自动报警装置和自动喷淋系统。办公楼装修档次高、可燃物多、用电量大，而商住楼按住宅楼防火规范审查，必然存在火灾隐患。因而，禁止在住宅楼里办公的呼声不断。据了解，广州、厦门等地已出台了“住宅禁商”禁令。
“尽管武汉目前出台这样的禁令的可能性不大，但通过制订政策，引导那些在住宅楼里办公的企业迁出，应是趋势。商住楼必定只是过渡性的产品。”亿房研究部沈宏波预测。事实上，那些发展壮大了的中小企业也意识到商住楼的不足，寻找适合自己的纯写字楼，不断地从商住楼里搬出。李斌说，相对上海、北京、广州等写字楼市场发达的城市而言，武汉写字楼市场还是一个竞争尚不充分、有待细分的市场。当前发展商面临的最大课题是如何建设高节能、高智能、有特色的写字楼，以赢得市场的认可。李斌认为，企业购买写字楼的动力不是来自办公的需求，而是来自于对企业品牌形象的关注和对可以保值、增值的资产的追求。写字楼的品牌暗示的是企业的品牌，是入驻企业的名片；品牌同时还是对写字楼品质的一个暗示。只有专业的、智能化的高档纯写字楼和良好的商业环境才能最大程度吸引大企业、大公司总部及其分支机构入驻，这样才能有效地带动区域经济的发展。李斌说，近两年推出的泰合广场、招银大厦、兆富国际大厦的成功，高档纯写字楼集聚建设大道一条街说明，发展纯写字楼应是今后武汉写字楼市场发展的主流方向，并朝建设中央事务区的方向努力。
明天请继续关注由亿房研究部和湖北日报共同推出的写字楼系列报道：海量供应与不确定需求——走进武汉写字楼(下)
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报告编写单位：亿房网市场研究部
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