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2005年8月28日，武汉SHOPPING MAIL的开业，无疑将武汉市商业地产推入一个新的时代，作为一种全新的商业形态，SHOPPING MAIL能否适应武汉本土市场，它又具备怎样的市场潜质，它是否代表了武汉地区商业的发展方向。亿房将推出系列报告连载：武汉SHOPPING MALL的实证分析。
摘 要
随着改革开放的不断深入和大型百货店的逐渐衰退,武汉地区商业在快速发展的同时,不断涌现出一些新的商业形态如：购物中心、量贩店、便民店、仓储式商店、专卖店等，它们的产生和发展为武汉的经济活跃腾飞做出了巨大的贡献。
近年来国内外出现全新零售业态--shopping mall已经显出它无与伦比的优势。武汉经济环境优良，政策环境开放，人文环境充足，地理环境优越，居民消费水平较高，市民消费者的消费理念正朝着国际大都市的方向迈进。
武汉中南商业集团与湖北团结集团合资建立武汉第一家大型购物中心,该购物中心将以全新的理念、全新的机制营运操作,实施其大集团的发展战略，为武汉消费者提供一流的购物环境和休闲场所。
本论文将从大环境来分析武汉发展shopping mall的必要性和可能性，并以武汉销品茂为例，从历史地理环境、经济政策环境、人文环境、竞争区位理论、商圈理论等角度全面认真地分析它的投资可行性。
第一部分 购物中心的产生及发展趋势
一、购物中心的产生
在二十世纪三十年代,美国得克萨斯州出现第一家SHOPPING CENTER设计概念的商场，它就是SHOPPING MALL的最初概念。1975年在美国出现第一家直立式的SHOPPING MALL即美国的WATERTOWEN PLACE，1992年又开业的SIMON则以40万平方米的面积将MALL推向新的层次，到现在MALL已风靡全球，成为与超级市场同步发展的商业新模式。
从全球角度看，百货店在历经几十年的辉煌后，已经进入衰退期。这主要源于社会经济的成长壮大而兴起了各种更有市场、更富效率的新型零售业态，如：折扣店、仓储店、连锁店等对之于食品、日用小百货等便利品；专业店、专卖店等对之于家电、服装、鞋帽、家具等选购品；它们有价格和便利的优势，而且其指向性比较强，可以让消费者充分享受"货比三家"的独到好处，克服了传统百货店无法修正的弱点。新兴零售业态急剧而富有成效的扩张，日益侵蚀百货店对原有物种的控制权，这些新兴业态起到部分瓦解百货店阵地的战争效果。而购物中心是以经营选购品为主、多功能、更富有经营和管理效率的新业态，它是百货店的更优替代品。目前传统百货无不在寻求变化：如他们突破自营老套路引厂进店，一些新建的百货商店也开始朝着集购物、餐饮、娱乐休闲为一体的多功能大型或超大型商业方向发展。
百货店黄金时代已经过去，它要在新世纪求得生存与发展，只有走改革创新之路。日本西武公司董事长讲到，日本西武百货店受美国西尔斯公司的启发，改变选址策略，百货店开在闹市区、车站附近的历史已经结束，在郊区的大型购物中心内百货店很有发展的潜力。
随着我国经济的成长壮大，居民消费水平的提高，休闲与购物相结合的"一店消费"的消费意识的逐步形成。卖点集中、消费者有充分的消费选择权已成为零售业发展的方向，购物中心的出现和迅猛发展已成为零售消费的重要支撑点。
购物中心的出现和发展有它自身的客观原因，它必将是现在和未来零售市场的一大热点和亮点。
二、购物中心的定义
2000年9月5日至7日 在北京召开的中国购物研讨会上，国际级权威专家这样诠释购物中心（SHOPPING MALL）： 它指有不同的零售商店或商业设施经整体规划、开发以及经营管理所形成的统一商业建筑及服务群体，它包括商店、停车场、绿化地、物流配送、公园、影院等设施，并提供足够的停车空间及设备。简单定义也就是集购物、休闲、餐饮、娱乐等于一体的场所。
三、购物中心的特点
购物中心已成为城市综合功能的主要载体，往往位于城市交通、金融、文化、物流、人流的中心，容易成为商业、金融、信息的交汇点，形成城市中央商务区（CBD）
它的主要特点如下：
1 它是一组零售商店以及有关的商业设施的群体组合；
2 它的组成商业群体的各个单体商店所提供的商品和服务大多属选购品性质；
3 它的各单体商家自己经营商品，它们可以形成独特的经营风格、可以突出自己的商品品牌；
4 零售业的各组成要素可以形成高度的专业化分工，即：业主（一般为房地产商）专业负责融资和商业物业开发、专业商业发展商受业主委托专业负责整个商业物业的统一规划（如市场定位、商品和服务布局规划等）和统一管理、各单体专业店则负责由零售商承租在专业管理商的统一规划和管理下独自运营。
购物中心的所有者、管理者、经营者分离，它们的分工与协作更能达到高层次的完美与和谐，因而它的管理模式更富有效率。
四、购物中心的现状
购物中心模式已经被发达国家广泛采用，它具有强大的生命力。美国在1999年零售销售额的50%来自购物中心。1999年前8个月，新加坡整体零售业的收入下降了13%，零售业来客数下降约15%，而来自购物中心的零售业消费金额却上升了10.8%，为80亿美元。
商品零售业在我国，从九十年代开始进入一个新的整合时代，其主要的特征为购物中心与超市连锁等新兴业态上升趋势明显，发展势头十分迅猛，代表着零售业发展的新方向。
从国内消费市场来看，在过去10年中，国内零售业平均年增长为9.7%，这在全球都是少有的。2000年上半年，国内零售增长更高达10.1%，如果加上物价负增长因素，实际增长12.7%，是近年来最高的。另外，目前国内一些大型百货店（1万平方米以上）都在发展娱乐业。这些表明，商业零售业存在着巨大的发展空间，而购物中心将因其业态特性而具有承载这一空间的优势。
伴随着世界经济的一体化，各国经济日益紧密地结合在一起，作为经济联系的最重要部分的商品流通企业，在这种国际化的背景下，又使具有各种优势的购物中心承担起跨国商品流通的职责，规模和集中化成为众多商家追逐的目标。
五、购物中心的分类
SHOPPING MALL一般按面积将其分为不同的重量级：5万-10万平方米为小型；10万-30万平方米称为中型；30 －50万平方米为大型；50万平方米以上称为特大型。
下期请继续关注《第二部分 中国SHOPPING MALL的个案分析》。
报告编写单位：亿房网市场研究部
联系人：明晶晶 田卫
联系电话：027-59208272
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