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追踪武汉房地产的发展轨迹，从2000年始。而价格，无疑是其中最为跳跃的符号。从2000年到2005年，武汉住宅价格究竟呈现出何样变化？今天的房价，究竟是水到渠成，还是其来有自？亿房将推出武汉房地产价格调查系列报道：《武汉房地产价格调查——从2000到2005 》
链接：一、房价是怎样升上去的？
二、2000年，房价涨跌平常心
三、2001年，地段决定房价
四、2002年，初启开发热潮
五、2003年，山雨欲来风满楼
2004年年初，房地产市场的供应结构已经出现明显的失衡，这也是4年以来武汉楼市首次出现销售量大于供应量的情况。从数据来看，竣工面积的增量继续扩大，即开发商并非有意的缩小供应规模，但消费者对房产的消费却在短时期内达到很大的增幅，从而导致供应短缺。从当时报纸的一则新闻中可以明显的看出消费市场蔓延的非理性状态：汉阳李先生购置的新房在交房后发现房间漏水不止，于是找到开发商要求退房，结果消息一出，售楼部就云集数十人登记愿买这处漏水房，最后开发商提价300/平方米卖掉。
2004年的武汉房价，基本处于不断的上涨的过程中，这种上涨通过二个渠道实现：一是楼盘销售价格的调整。二是新楼盘或楼盘的新一期开盘时的高价定位。
从上图可以看出，楼盘价格上涨最快的是近郊区楼盘和品牌楼盘。在品牌楼盘中值得一提的是福星惠誉。坦率而言，福星的楼盘在产品上或多或少都有些同质化，少了个性，但其市场策略十分实在。福星楼盘的升值潜力并非在2004年才体现，其2001年建造的二手房在目前市场上的增值都达到了1500元/平方米以上。分析其中原因，一在于地段佳，建筑质量过硬，舆论好，二是价格定位十分合理。金色华府开盘价格为3600元/平方米，而同一时间同一地段的高层已卖到了4000元/平方米以上，物业升值的预留空间较大。三是正确的产品户型设计，这一点，对比相临的王府花园和惠园CP可以看出，真正能够形成购买力的产品是在于其对市场需求的把握和设计细节的巧思。
同时，在上涨过程中，劣势品牌和优势品牌的楼盘价格定位差距逐步缩小，特别对于城市中心区，地段成为楼盘价格的重要衡量方式。譬如消费者不排斥大量烂尾楼改建的小户型公寓，诸如非常男女、俊华雅苑诸多前期多少有点建筑瑕疵的楼盘依然可以卖出4000元/平方米以上的高价。
从土地价格上看，2004年商品住宅楼面地价均价为 1215元/平方米，比2003年增长38.4%。在通过招拍挂方式取得土地的房地产项目中，商服类房地产楼面地价的最高价已达到8500元/平方米。土地虽然是拉动房价上涨的刚性因素，但由于多数在售楼盘并非通过政府渠道获得土地，所以，至少在2004年，还不足以构成房价上涨的主要理由。
实际上，在2004年的房价变化过程中，更重要的经历在于开发商和消费者心理结构的调整。开发商开始习惯对楼盘隔三叉五的调价，这样的调价与成本等各类因素毫无关联，而在于不断的牟取物业的最大价值，同时，消费者受房价上涨的心理预期，自愿或不自愿的提前进行带有紧迫性的消费。
有趣的是，虽然武汉市房地产似乎在2004年的热市中获得成长，但其前进的步伐却多少有些混乱。对建筑风格、建筑规范和行业标准皆缺少考量。价格成为对楼盘规格的唯一衡量标准，2004年行业聚焦的热点无非是市场是否有泡沫，价格还会上涨到什么程度，结构问题及房价提升带来产品消费的微妙变化却被忽略了。直接反映在2005年初，就是120平米以上的中、大户型，作为全市供应量最大的一块在销售指数上却明显下挫。不论房产是否中高档，在价格上均追求中、高档的定位，使很多区域的整体价格水平从2003—2005年在千位数上经历了从1-3，或从2-4的过程。并且区域价格相对集中，使消费者在价格上的选择余地十分小。而这些问题被2004年的热市所掩盖，在2005年冷静的消费气氛中浮出水面。
伴随2004年武汉房地产市场的还有一系列宏观调控，从“五项禁令”到“调整金融存、贷款利率”，从规范行业行为到规范市场行为，都是层层深入的过程，也为2005年一系列“政策组合拳”埋下伏笔。
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2005年，国家宏观调控频频出台，房价与政策博弈之势已趋明朗。前期武汉市房价的高涨为2005年奠定了怎样的基调？请关注《武汉房地产价格调查——从2000到2005 》系列七：2005，宏观调控中的武汉房价
报告编写单位：亿房网市场研究部
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