(亿房网2016年10月19日文余淼、肖雯静)楼市新政出台后,武汉非限购区域成交明显增加,武汉房价也被拉低至万元以内,不过随着主城区限购区域推盘量地增加,十月第三周武汉房价便开始反弹。
数据来源:亿房研究院
成交方面,受楼市新政影响,远城区明显发力,销量前五的片区中,非限购区域占据其四。其中黄陂以744套位居榜首,长江凯旋城成交270套,汉北玺园成交116套,鼎鑫摩卡小镇成交99套;江夏以638套紧随其后,其中新华联青年城成交328套,中建汤逊湖壹号成交156套,低价项目较多的成交则拉低了江夏房价;东西湖片成交了573套,主要是吴家山区域的鑫城宜居以及鸿达中央广场成交量较高,片区房价也有小幅上扬。限购区域仅有青山片成交354套排在前列,主要是近期青山片的印力中心、吾行里等多盘开盘成交,15000元/平的开盘价也成为了青山片的房价风向标。整体来看,非限购区域的成交量仍高于限购区域,武汉房价也因此仍低于10000元/平。
市场供应转向主城区低总价公寓产品成香饽饽
市场供应方面,上周非限购区域仅有保利清能西海岸别墅一个项目入市,其余6个住宅项目均位于限购区域,以汉阳方向推盘量最多,100平以上大户型产品供应量较大,仅有少量90平以下中小户型入市,而开盘价格方面,除黄家湖大学城区域的香水湾价格较低外,其余项目价格均超过11000元/平,尤其是四新片及沌口片新房源的入市,预计将进一步拉升片区房价。
另外,在供给侧的改革以及当前住宅产品供不应求的影响下,当前武汉楼市中SOHO和LOFT类的40年产权公寓也变得越来越受欢迎。上周位于沌口三环线外的碧桂园泰富城29-43㎡LOFT产品推出1900多套房源,由于低总价且紧邻沌口永旺梦乐城,开盘当日认购率超过九成,上周成交量也高达1416套!
项目名称 |
所属片区 |
新推户型 |
开盘价格(元/㎡) |
武昌中心区 |
100-140㎡ |
20000 |
|
香水湾 |
白沙洲片 |
85㎡、109㎡、110㎡ |
8500 |
光谷南 |
160-180㎡ |
24000 |
|
汉阳中心区 |
97-147㎡ |
15000 |
|
四新片 |
88-140㎡ |
13900 |
|
四新片 |
93㎡、94㎡、119㎡ |
11000 |
|
碧桂园泰富城 |
沌口片 |
29-43㎡ |
13000 |
沌口片 |
79、110㎡ |
12000 |
从户型段成交来看,目前主城区90-120平主流产品成交比重仍高达60%以上,而上周90平以下中小户型成交比重有所扩大,招商江湾国际49-79㎡精装修产品、长投珑庭以及吾行里80平左右两房成交量较高。不过大户型方面,尤其是豪宅产品,成交量也有明显增加,其中同馨花园雍豪府、新长江香榭东沙的大平层产品以及卧龙墨水湖边、海伦小镇的叠拼别墅成交量最高。
数据来源:亿房研究院
主城区价格段方面,受光谷188国际中心的开盘成交,15000-20000元/平房源成交量环比激增1450.0%,成交占比扩大了16个百分点。另外,二七后湖片、古田片以及青山片上周成交量较高,12000-15000元/平房源成交量环比增加了207.0%
数据来源:亿房研究院
内环豪宅成交减少房价回落 主城区三环外房价明显上涨
环线方面,万达御湖壹号上周仅成交1套,内环房价也因此大幅下挫。主城区三环外房价也出现大幅变动,受光谷东新项目热销影响,其环线房价上涨明显。与去年同期相比,一至二环房价涨幅最大,去年以王家墩CBD为主的二环房价普遍在20000元/平左右,而今年已有同馨花园雍豪府、万科翡翠国际等多个项目价格超过30000元/平。
内环 |
一至二环 |
二至三环 |
主城区三环外 |
|
成交套数 |
56 |
130 |
1082 |
954 |
环比增幅 |
409.1% |
712.5% |
239.2% |
254.6% |
同比增幅 |
-63.9% |
-74.2% |
-48.3% |
-22.8% |
内环 |
一至二环 |
二至三环 |
主城区三环外 |
|
成交均价 |
18038.80 |
21438.18 |
12967.23 |
9875.90 |
环比增幅 |
-36.1% |
-3.0% |
-3.0% |
12.4% |
同比增幅 |
8.1% |
53.7% |
31.6% |
39.8% |
重点楼盘成交情况监测:
从推盘情况来看,10月中下旬预计全市会有7个项目开盘加推,除沌口太子湖区域有一个高端住宅项目入市外,其余项目大多推出首次置业关注度较高的90-120平以内户型,以及部分首次改善需求青睐的120-140平大户型。推盘区域全部位于主城区二环外,断供的南湖片、关山片或将迎来新项目入市,入市价格预计均在10000元/平以上,预计未来武汉主城区房价将持续上涨。
项目名称 |
所属片区 |
环线分布 |
新推户型 |
古田片 |
二至三环 |
102-123㎡ |
|
二七新江岸生活广场 |
二七后湖片 |
二至三环 |
87-132㎡ |
南湖片 |
二至三环 |
89-123㎡ |
|
关山片 |
二至三环 |
32-68㎡、82-147㎡ |
|
光谷南 |
三环外主城区 |
112㎡、140㎡ |
|
汉阳中心区 |
二至三环 |
87-141㎡ |
|
沌口片 |
三环外主城区 |
108-236㎡ |
从武汉楼市新政出台半个月来看,远城区成交量非常可观,政策影响似乎非常明显,不过我们也关注到,目前非限购区域的成交房源大多以消化新政前的库存为主,而新政后,非限购区域的新增供应量屈指可数,预计短期内武汉楼市的限购和非限购区域将双双迎来成交量的回落。
限购助大户型走俏远城区成交量激增
从各区域挂牌价来看,本周10个重点区域除东湖高新区挂牌均价出现小幅下滑之外,其它区域均呈现上涨。其中涨幅最大的为沌口区,环比涨幅为11.03%,其次是东西湖区和洪山区,环比涨幅分别为4.12%和3.96%。 盘龙城房价已破9千!
从成交量来看,本周武汉市二手住宅共成交了672套,与10月第1周相比下跌了18套,环比跌幅为2.61%;从成交活跃度来看,武昌与江岸依然是成交最热区域,值得注意的是,汉阳、洪山以及江岸等购房密集区域成交量较之前相比有所遏制。而从新政落地以来,不受限购影响的区域如黄陂、蔡甸以及东西湖区域成交量较新政前有所上涨。
数据来源:亿房研究院
从市场情况来看,由于江岸区交通、生活配套完善、片区房源量较多,区域地段优越以及近年来拆迁力度较大,市场需求较旺盛,因此投资型和自住型购房比例都较大。如江岸区的二七片、后湖片以及解放公园片都是近期成交较热的片区之一。而青山片一直以来都以本地居民及青山企业单位职工为主,片区需求量不大,但随着青山滨江商务区的规划以及片区配套的完善,该片区客户群体已经慢慢回流。
从成交户型来看,本周90-120平米的户型成交量较新政前有所上涨,本周成交量达188套,而9月第3周该户型总成量为179套。据了解,市场上改善性需求客户占比逐渐加大,且换房客户的比例也比较高,本轮限购以后,投资客无法出手,购房者或更多考虑一步到位,因此,后期大户型成交或走俏。
附1:
2016年10月第3周武汉新建商品住宅楼市走势
一周楼市走势相关数据是以亿房网市场研究中心调研和统计处理得出,由于周价格受该周成交的楼盘及楼盘成交的具体房屋影响较大,故一周走势只能反映短期的变化状态,不能代表长期的走势,仅供市民参考。
10月第3周(10月12日-18日),据亿房研究中心的统计数据显示,武汉全市新建商品住宅成交4424套,武汉房价成交均价为9408.57元/平方米。成交量环比增加135.6%,成交均价上涨16.7%。
其中,主城区成交2222套,房价12421元/平方米。成交量环比增加261.3%,成交均价上涨1.9%。与去年同期相比,成交量减少44.2%,成交均价上涨26.6%。
远城区(黄陂、江夏、新洲、蔡甸、汉南)成交2202套,房价6480元/平方米。成交量环比增加74.3%,均价上涨7.2%;与去年同期相比,成交量增加81.4%,均价上涨18.2%。
(注:从2014年开始,武汉楼市周报中的新建商品住宅统计数据将剔除经济适用房项目及保障房项目,故成交套数和成交价格在做同比和环比时会出现一定的偏差)
数据来源:亿房研究院
受十月第二周成交量较低的影响,上周主城区房价环比变化十分巨大,汉口中心区二环内成交比重大幅下滑,片区房价明显回落;古田片地铁精装修房源成交明显拉升片区房价;武昌中心区则是楚河汉街区域高端豪宅成交减少,片区房价大幅回落;光谷东新项目高价入市成交,大幅拉升片区房价;沌口片因后官湖区域成交比重较大,片区房价大幅回落。
片区 |
10月3周均价 |
10月2周均价 |
变化 |
变化幅度 |
|
汉口 |
汉口中心区 |
17387.98 |
25202.11 |
-7814.12 |
-31.0% |
古田片 |
14438.73 |
12872.91 |
1565.82 |
12.2% |
|
二七后湖片 |
12294.59 |
12617.78 |
-323.18 |
-2.6% |
|
东西湖片 |
8514.36 |
8284.18 |
230.18 |
2.8% |
|
武昌 |
武昌中心区 |
18283.11 |
24860.38 |
-6577.27 |
-26.5% |
青山片 |
14414.29 |
14632.53 |
-218.24 |
-1.5% |
|
南湖片 |
15113.70 |
15113.70 |
0.00 |
0.0% |
|
白沙洲片 |
9600.48 |
9690.72 |
-90.24 |
-0.9% |
|
关山片 |
17078.50 |
17078.50 |
0.00 |
0.0% |
|
光谷东 |
16391.44 |
9314.33 |
7077.11 |
76.0% |
|
光谷南 |
11568.22 |
10966.02 |
602.20 |
5.5% |
|
汉阳中心区 |
11095.30 |
10015.54 |
1079.76 |
10.8% |
|
四新片 |
13441.75 |
14295.66 |
-853.91 |
-6.0% |
|
沌口片 |
7754.21 |
10881.04 |
-3126.84 |
-28.7% |
销售情况方面,主城区限购后的首周,总体成交量出现大幅回落,新项目开盘入市对片区成交量影响十分明显,光谷东、武昌中心区以及青山片成交量均大幅增长。
数据来源:亿房研究院
远城区方面,江夏、黄陂成交量大幅增长,尤其是江夏万元盘的持续成交,对远城区房价大幅上涨起到重要作用。
数据来源:亿房研究院
附2:
10月2周武武汉二手住宅楼市走势
从9月30日开始,20多个城市相继发布楼市调控政策,武汉也随之采取了相应措施响应。眼看10月已过半,武汉楼市在10月第2周经历了量价齐跌的窘况,国庆期间的一系列调控政策初见成效。
一、二手住宅价格情况
10月第2周(10月10日-10月16日),据亿房网研究中心的统计数据显示,武汉二手住宅两周挂牌均价为10928.42/平方米,与10月第1周相比下跌了212.85元/平米,环比跌幅为1.91%。
数据来源:亿房研究院
二手住宅各区域价格情况
受调控政策以及银行加息的影响,再加上因地理、交通、各城区发展水平、住宅本身新旧程度的不同等各个因素,各地段之间的二手住宅价格均存在着一定的差异。10月第2周各区域二手住宅挂牌均价如下:
数据来源:亿房研究院
各区域二手住宅交易情况
2016年10月第2周武汉市二手住宅共成交了672套,与10月第1周相比下跌了18套,环比跌幅为2.61%。从整体数据来看,平均每天成交量为96套。
数据来源:亿房研究院
10月第2周全市重点区域二手房不同户型销售情况
从不同户型住宅销售套数来看,60-90平方米的户型成交量最大,共成交了260套,占到全市销售套数的38.69%;其次是90-120平方米的户型成交了188套,占全市总销量的27.98%;60平方米以下的户型共成交了114套,占全市总销量的16.96%;120-140平方米的成交了70套,占全市总销量的10.42%;140平方米以上成交了40套,占比5.95%。
数据来源:亿房研究院
附片区划分说明:
※ 汉口中心区指以长江、汉江、长江二桥、江汉二桥、黄埔大街、发展大道、青年路、硚口路范围内的区域,包括杨汊湖区域
※ 古田片指二环线外古田区域
二七后湖片指江岸区发展大道以北,黄埔大街以东区域
※ 武昌中心区指二环线以内及沿线,雄楚大道以北珞瑜路至广埠屯范围内区域,包括东湖风景区
青山片区指二七长江大桥及二环线以东区域
南湖片区指雄楚大道以南,珞狮路以西,铁路线以东区域,包括洪山区珞狮路以东、南湖北岸和西岸区域
白沙洲片指二环线外,华科武昌分校、湖北工业大学、铁路线以西区域,包括三环外黄家湖、青菱湖区域
关山片区指东湖高新区三环线内,包括南湖以南区域
光谷东为东湖高新区三环线以东区域,包括花山区域
光谷南为东湖高新区三环线以南区域,包括江夏藏龙岛区域
※ 汉阳中心区指汉阳老城区域及王家湾区域
四新片为墨水湖南路、三环线、龙阳大道及长江沿岸合围区域,包括墨水湖南岸区域
沌口片指武汉经济开发区及后官湖东岸、南岸区域
微信号:HBDCLM
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