(亿房网2016年10月11日文余淼、肖雯静)十月前两周,武汉楼市新政的出台刺激开发商加大了市场供应,非限购区域的成交量也出现大幅增加,不过在新入市项目价格普遍过万的推动下,武汉房价仍升至10441元/平。
数据来源:亿房研究院
成交方面,受楼市新政影响,远城区明显发力,蔡甸以1284套的成交量夺得楼市销冠宝座,其中正阳大悦城热销510套,三和剑桥城以及依山龙郡成交量也都超过了100套。二七后湖片两周成交1025套位居第二,其中汇悦天地成交305套,幸福湾星澜成交250套,统建新干线以及百步亭金桥汇成交量也都超过了100套,传统房价较低的堤角岱家山板块新入市房源价格均超过12000元/平。其余片区中,非限购区域的楼市十分火爆,江夏、黄陂以及东西湖片分列成交量的3至5位。即使是长期成交低迷的新洲、汉南等片区,近两周均有超过300套的成交量,高于多个主城区片区。
新政前楼市疯狂“日光”中小户型成交减少
市场供应方面,由于限购出台的预期增加,国庆节前多个项目规避限购抢先开盘,据亿房网研究中心统计,9月27日以来的连续两周里,全市共有17个项目开盘加推,国庆节前多个项目扎堆开盘,而新政之后仅有吾行里、光谷188国际社区、鼎鑫摩卡小镇以及万科翡翠国际4个楼盘开盘,较为给力的市场供应给“金九银十”增色不少。户型供应方面,120平以上大户型供应量明显增加,且有多个豪宅类项目入市,而房价方面,17个开盘加推项目仅有黄陂和新洲3个楼盘在万元以内,包括江夏的两个楼盘,其余项目开盘价均在万元以上,高端豪宅价格接近4万/平,而光谷东的普通高层住宅产品价格也达到了16500元/平,堪称是武汉房价上涨最快的片区,预计这些房源的成交,将继续拉升武汉房价。开盘认购方面,新政前的最后一波疯狂造就了汇悦天地、吾行里、印力中心、世茂云锦、保和墨水湾、中建汤逊湖壹号、长江凯旋城等七个项目开盘“日光”。
项目名称 |
所属片区 |
新推户型 |
开盘价格(元/㎡) |
万科翡翠国际 |
汉口中心区 |
120㎡、140㎡、160㎡ |
29000 |
汇悦天地 |
二七后湖片 |
80-90㎡ |
14000 |
统建新干线 |
二七后湖片 |
78-120㎡ |
13800 |
武昌中心区 |
252㎡ |
38000 |
|
吾行里 |
青山片 |
85-120㎡ |
15000 |
印力中心 |
青山片 |
90㎡、120㎡ |
15000 |
世茂云锦 |
白沙洲片 |
94-128平 |
10000 |
光谷东 |
96㎡、128㎡ |
11000 |
|
光谷188国际社区 |
光谷东 |
86㎡、115㎡,109㎡、135㎡ |
16500 |
保利清能西海岸别墅 |
光谷南 |
160-180㎡ |
20000 |
保和墨水湾 |
四新片 |
88-138㎡ |
13500 |
海伦春天三期 |
沌口片 |
97-127㎡ |
12000 |
中建汤逊湖壹号 |
江夏 |
98-140㎡ |
10000 |
江夏 |
176-198㎡ |
12000 |
|
长江凯旋城 |
黄陂 |
83-125㎡ |
5900 |
鼎鑫摩卡小镇 |
黄陂 |
81-120㎡ |
7900 |
新洲 |
88-116㎡ |
5400 |
从户型段成交来看,受开盘结构的影响,主城区90-120平主流产品成交量环比前两周激增了60.4%,而90平以下中小户型成交733套,环比锐减48.5%,中小户型产品仅有招商江湾国际70㎡、79㎡、达尚城54-75㎡以及远洋世界三期在水一方77㎡产品有较高的成交量。120平以上大户型产品总体减少了23.9%,不过120-144平改善型房源成交量反而有所增加。豪宅方面则是新入市的万达御湖壹号252平大平层成交49套最多,和记黄埔世纪江尚大平层产品以及保利清能西海岸别墅也有超过20套的成交。而随着国庆期间入市的大户型产品成交,未来豪宅成交比重将再度扩大。
数据来源:亿房研究院
主城区价格段方面,因二七后湖片以及汉阳中心区成交量激增的影响,万元左右房源成交量环比大幅增加,尤其是10000-12000元/平房源,成交量激增47.9%。20000元/平以上房源销量则锐减67.9%,不过尽管成交量出现回落,但顶级高端住宅的价格却明显上涨,和记黄埔世纪江尚、同馨花园雍豪府新房源价格均超过30000元/平,刚刚开盘的万科翡翠国际房价也是较前期房源跳涨4000元/平。
数据来源:亿房研究院
中心城区成交量大幅回落内环3万+住宅大大幅拉升环线房价
环线方面,受万达御湖世家开盘成交的影响,内环房价出现大幅上扬,一至二环房价也因江山如画汉玺和长投珑庭的成交,房价出现明显上涨。仅有主城区三环外受东西湖片低价项目成交而出现小幅回落,成交量方面则仅有二至三环成交量大幅增加,其余环线销量均有回落。
内环 |
一至二环 |
二至三环 |
主城区三环外 |
|
成交套数 |
149 |
255 |
3405 |
1518 |
环比增幅 |
-64.9% |
-44.6% |
68.9% |
-24.7% |
同比增幅 |
-22.0% |
-80.4% |
-7.5% |
-8.5% |
内环 |
一至二环 |
二至三环 |
主城区三环外 |
|
成交均价 |
27268.54 |
19863.63 |
13038.18 |
9218.43 |
环比增幅 |
33.2% |
7.4% |
2.6% |
-3.7% |
同比增幅 |
54.4% |
42.5% |
34.0% |
25.8% |
重点楼盘成交情况监测:
楼盘名称 |
10月1-2周销量 |
9月3-4周销量 |
影响 |
福星惠誉福星华府 |
129 |
5 |
杨汊湖板块成交明显增加,汉口中心区房价骤跌 |
幸福湾星澜 |
250 |
30 |
堤角岱家山板块新房源价格普遍超过12000元/平,二七后湖片房价明显上涨 |
统建新干线 |
161 |
3 |
|
147 |
0 |
正地铁盘开盘热销,东西湖片房价大幅上扬 |
|
万达御湖壹号 |
49 |
0 |
楚河汉街高端豪宅开盘成交,武昌中心区房价暴涨 |
485 |
4 |
保利公园九里开盘热销,南湖片房价大幅上涨 |
|
融科天域 |
244 |
5 |
关山大道新房源入市成交,关山片房价大幅上涨 |
269 |
45 |
琴断口区域新房成交拉低汉阳中心区房价 |
|
海伦春天 |
223 |
6 |
升官渡地铁盘新房源开盘成交拉升沌口片房价 |
新政后供应增加限购区域新房入市或将继续拉升武汉房价
从推盘情况来看,10月中旬将迎来楼市新政后的首个推盘潮,预计全市会有12个项目开盘加推,户型产品多样,其中关山片的光谷汇景70年产权小户型较为亮眼,预计将会把关山片房价推至新高。总体来看,除两个远城区项目外,其余项目价格均在万元以上,且由于多个中心城区楼盘入市,预计未来武汉房价将持续上行至新高。
楼盘名称 |
10月1-2周销量 |
9月3-4周销量 |
影响 |
福星惠誉福星华府 |
129 |
5 |
杨汊湖板块成交明显增加,汉口中心区房价骤跌 |
幸福湾星澜 |
250 |
30 |
堤角岱家山板块新房源价格普遍超过12000元/平,二七后湖片房价明显上涨 |
统建新干线 |
161 |
3 |
|
鸿达中央广场 |
147 |
0 |
正地铁盘开盘热销,东西湖片房价大幅上扬 |
万达御湖壹号 |
49 |
0 |
楚河汉街高端豪宅开盘成交,武昌中心区房价暴涨 |
保利公园九里 |
485 |
4 |
保利公园九里开盘热销,南湖片房价大幅上涨 |
融科天域 |
244 |
5 |
关山大道新房源入市成交,关山片房价大幅上涨 |
佳兆业滨江壹号 |
269 |
45 |
琴断口区域新房成交拉低汉阳中心区房价 |
海伦春天 |
223 |
6 |
升官渡地铁盘新房源开盘成交拉升沌口片房价 |
武汉楼市的限购新政尽管对市场成交起到了一定的降温作用,且一定程度上缓解了因捂盘惜售造成的供应相对不足的“楼市怪像”,不过从近期和未来的供应情况来看,由于非限购区域的市场需求已经大量消耗在前,2016年四季度的市场供应量将以主城区限购区域居多,预计这段时间武汉房价将长期上行,至明年一季度或迎来拐点。
限购或助大户型走俏二手房惜售明显
二手房方面,政策方面:10月3日,武汉市住房保障和房屋管理局官网,发布了《市人民政府办公厅关于在我市部分区域实行住房限购限贷措施的通知》。通知中出:对江岸、硚口等七个主城区以及东湖新技术开发区、武汉经济开发区(不含汉南)、东湖生态旅游风景区实行限贷限购。住房限购措施自2016年10月3日起施行。
政策解读:多地楼市调控政策的共同特点都是为了抑制投资投机需求,遏制房价过快上涨,稳定房地产市场。面对房地产市场的日趋分化态势,政府应适当增加土地供应,稳定市场预期,对房地产调控必须坚持分类指导,因城施策。
数据来源:亿房研究院
数据方面:从挂牌均价来看,9月第4周--10月1周武汉市二手住宅整体挂牌均价为10993.83/平方米。从各区域挂牌价来看,10个重点区域均呈现不同程度上涨,大汉口区域的东西湖以及江汉区挂牌均价领涨。从成交情况来看,各区域成交冷热不均,热点片区依然是汉口武昌中心城区。
从市场情况了解到,当前武汉市二手房市场在面临限购之后,不少有购房需求的人表示,并没有受太大影响,大部分购房者在“看中了,钱够”的基础上就出手。不少业内人士也认可这种购房选择,因为受楼市供不应求等因素的影响,房价具有稳步上升的空间。而作为房主来说,近期中介爆出武汉不少限购区域房主坐地起价,转售为租的情况较为普遍。另外本轮限购以后,投资客无法出手,购房者或更多考虑一步到位,因此,后期大户型成交或走俏。
附1:
2016年10月第1-2周武汉新建商品住宅楼市走势
一周楼市走势相关数据是以亿房网市场研究中心调研和统计处理得出,由于周价格受该周成交的楼盘及楼盘成交的具体房屋影响较大,故一周走势只能反映短期的变化状态,不能代表长期的走势,仅供市民参考。
10月第1-2周(9月28号-10月4号,10月5日-11日),据亿房研究中心的统计数据显示,武汉全市新建商品住宅成交8608套,武汉房价成交均价为10441元/平方米。成交量环比增加8.8%,成交均价上涨8.8%。(其中10月第1周成交6730套,成交均价11084元/平,10月第2周成交1878套,成交均价8061元/平)
其中,主城区成交5327套,房价13047元/平方米。成交量环比增加8.4%,成交均价上涨6.0%。与去年同期相比,成交量减少22.1%,成交均价上涨27.6%。
远城区(黄陂、江夏、新洲、蔡甸、汉南)成交3281套,房价6233元/平方米。成交量环比增加9.4%,均价上涨5.1%;与去年同期相比,成交量增加88.5%,均价上涨14.9%。
(注:从2014年开始,武汉楼市周报中的新建商品住宅统计数据将剔除经济适用房项目及保障房项目,故成交套数和成交价格在做同比和环比时会出现一定的偏差)
数据来源:亿房研究院
上周武昌和汉阳方向房价波动幅度剧烈。汉口方向,二环内中心城区成交回落的同时,福星惠誉福星华府成交增加,片区房价下滑明显,二七后湖片新开盘项目价格普涨,房价也有较大涨幅,东西湖片正地铁盘开盘热销,片区房价上涨过千元;武昌方向,国庆期间成交量较低,楚河汉街高端住宅的开盘成交大幅拉升片区房价,南湖片也因新房源入市热销而价格大涨;光谷方向,关山大道沿线新房源入市热销,片区房价大幅上扬;汉阳方向,佳兆业滨江壹号热销拉低片区房价,四新片因国庆期间别墅成交,片区房价明显上扬,而沌口片因海伦春天三期房源入市成交,价格波动超过2000元/平。
片区 |
10月1-2周均价 |
9月4周均价 |
变化 |
变化幅度 |
|
汉口 |
汉口中心区 |
18086.41 |
19256.22 |
-1169.81 |
-6.1% |
古田片 |
13475.97 |
12887.89 |
588.08 |
4.6% |
|
二七后湖片 |
12260.02 |
11355.65 |
904.36 |
8.0% |
|
东西湖片 |
8614.32 |
7566.95 |
1047.38 |
13.8% |
|
武昌 |
武昌中心区 |
24860.38 |
14994.77 |
9865.61 |
65.8% |
青山片 |
12849.30 |
13651.03 |
-801.73 |
-5.9% |
|
南湖片 |
15043.00 |
10435.56 |
4607.44 |
44.2% |
|
白沙洲片 |
9348.44 |
8852.76 |
495.69 |
5.6% |
|
关山片 |
16011.23 |
11233.25 |
4777.99 |
42.5% |
|
光谷东 |
12485.65 |
12500.67 |
-15.02 |
-0.1% |
|
光谷南 |
11001.01 |
10191.11 |
809.89 |
7.9% |
|
汉阳 |
汉阳中心区 |
11136.67 |
12976.02 |
-1839.36 |
-14.2% |
四新片 |
12289.14 |
10453.18 |
1835.95 |
17.6% |
|
沌口片 |
10198.24 |
8146.79 |
2051.45 |
25.2% |
销售情况方面,十月前两周以二七后湖片、南湖片、白沙洲片和关山片等二至三环间板块成交量增幅最为明显,二环内中心城区成交量普遍下滑,而东西湖片、光谷东和沌口片等三环外区域成交量均有下滑。
数据来源:亿房研究院
远城区方面,江夏、新洲以及蔡甸成交量均有增加,尤其是江夏片,受中建汤逊湖壹号开盘成交的影响,片区房价也出现大幅上扬,进而拉升远城区房价。
数据来源:亿房研究院
附2:
9月4周-10月1周武武汉二手住宅楼市走势
房地产市场传统的银色十月刚刚开始,楼市政策就仿佛“变了天”。国庆假期短短七天时间,南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、北京、成都、郑州等共计18个城市先后发布新楼市调控政策,多地重启限购限贷。
武汉二手住宅市场在经历了十一黄金周之后,成交量出现小幅回落,挂牌均价仍处于上扬阶段,购房者在选择房源时更加理性,而对于限购区域的房主惜售情况也较为普遍。
一、二手住宅价格情况
9月第4周-10月第1周(9月26日-10月9日),据亿房网研究中心的统计数据显示,武汉二手住宅两周挂牌均价为10993.83/平方米,其中9月4周挂牌均价为10846.39/平方米,10月第1周挂牌均价为11141.27/平方米,与9月第4周相比,10月第1周环比涨幅为2.72%。
数据来源:亿房研究院
二手住宅各区域价格情况
受调控政策以及银行加息的影响,再加上因地理、交通、各城区发展水平、住宅本身新旧程度的不同等各个因素,各地段之间的二手住宅价格均存在着一定的差异。9月第4周-10月第1周各区域二手住宅挂牌均价如下:
数据来源:亿房研究院
各区域二手住宅交易情况
2016年9月第4周-10月第1周武汉市二手住宅共成交了1408套,其中9月第3周共成交718套,10月第1周共成交690套。10月第1周与9月第4周相比下跌了28套,环比跌幅为3.89%。从整体数据来看,平均每天成交量为101套。
数据来源:亿房研究院
9月第4周-10月第1周全市重点区域二手房不同户型销售情况
从不同户型住宅销售套数来看,60-90平方米的户型成交量最大,共成交了529套,占到全市销售套数的37.58%;其次是90-120平方米的户型成交了371套,占全市总销量的26.36%;60平方米以下的户型共成交了267套,占全市总销量的18.96%;120-140平方米的成交了153套,占全市总销量的10.87%;140平方米以上成交了88套,占比6.25%。
数据来源:亿房研究院
附片区划分说明:
※ 汉口中心区指以长江、汉江、长江二桥、江汉二桥、黄埔大街、发展大道、青年路、硚口路范围内的区域,包括杨汊湖区域
※ 古田片指二环线外古田区域
二七后湖片指江岸区发展大道以北,黄埔大街以东区域
※ 武昌中心区指二环线以内及沿线,雄楚大道以北珞瑜路至广埠屯范围内区域,包括东湖风景区
青山片区指二七长江大桥及二环线以东区域
南湖片区指雄楚大道以南,珞狮路以西,铁路线以东区域,包括洪山区珞狮路以东、南湖北岸和西岸区域
白沙洲片指二环线外,华科武昌分校、湖北工业大学、铁路线以西区域,包括三环外黄家湖、青菱湖区域
关山片区指东湖高新区三环线内,包括南湖以南区域
光谷东为东湖高新区三环线以东区域,包括花山区域
光谷南为东湖高新区三环线以南区域,包括江夏藏龙岛区域
※ 汉阳中心区指汉阳老城区域及王家湾区域
四新片为墨水湖南路、三环线、龙阳大道及长江沿岸合围区域,包括墨水湖南岸区域
沌口片指武汉经济开发区及后官湖东岸、南岸区域
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