(亿房网2015年9月8日文 余淼、肖雯静)受阅兵小长假影响,武汉楼市供需双双明显下滑,新建商品住宅成交跌至3000套下方。
纯新盘开盘热销拉开“金九”序幕 阅兵小长假楼市成交锐减36.1%
由于9月3日抗战阅兵休假时间做出调整的影响,上周(9月2日-9月8日)武汉楼市并不活跃,新建商品住宅成交2996套,是近一年来除春节期间以外的低谷。休息日开盘较为低迷,仅有北辰优+国际青年互动特区和中国铁建梧桐苑两个项目有房源入市,不过纯新盘北辰优+因其开盘价较临近的MOMΛ焕城低300元/平,获得了逾七成的开盘认购率,也算是给“金九银十”带了个好头,而与去年同期相比,主城区成交势头依然可观,同比仍有47.6%的明显增长。
本周主城区各片区销量均有下滑,以汉口中心区、二七后湖片、武昌中心区、青山片、南湖片和汉阳中心区销量减少最为明显,三大中心区成交量锐减46.7%,二环内成交量锐减41.6%,从价格分布来看,次中心城区的二七后湖片和南湖片目前也是不少项目房价过万,仅有青山片因三环外项目“拖了后腿”。
另外,本周远城区住宅销量仅成交437套,仅有10个楼盘成交10套以上,成交量是2014年春节以来的最低点。我们认为,主城区持续不断的有地铁通车是当前购房者优先考虑主城区房源的主要因素。
分户型来看,由于硚口太平洋板块的硚房翰林珑城70年产权精装修小户型以及青年路板块的爱特@城大量成交,本周70平以下中小户型销量环比大幅增加了194.4%;另外,越秀国际金融汇上周零成交、和记黄埔世纪江尚成交锐减至5套、中大十里新城成交减少八成、复地海上海仅成交3套,120—144平改善型房源成交量也大幅下滑52.2%;而豪宅方面也有明显减少,上周主城区仅成交102套,是今年四月份以来的最低值,今年6、7月份为豪宅成交高峰期,8月以来武汉市豪宅成交量一直处于低位,而“5.28”股灾之后中国股市一直处于震荡下行阶段,愈来愈多的股市套牢资金,也对资金需求量较大的豪宅产品的成交带来了影响。
高端住宅成交锐减八成以上主城区房价大幅下挫5.6%
成交价格方面,中心城区高端住宅的大幅减少,本周主城区房价大幅回落至9462.26元/平,其中8000元/平以上价格房源成交量环比减少44.4%,特别是20000元/平以上高端住宅成交量仅13套,环比锐减85.3%,而8000元/平以下价格房源成交量仅减少13.4%,结构性变化十分明显。
另外,本周内环销量明显减少,各项目成交量均为个位数,12个项目仅成交32套,环比大幅减少67.7%,不过成交均价方面,硚房翰林珑城热销,一至二环房价大幅下挫9.2%。
从片区价格波动来看,越秀国际金融汇、和记黄埔世纪江尚成交量的大幅下滑,汉口中心区房价大幅下挫1364.93元/平;古田片的招商江湾国际销量也有七成的减少,房价小幅回落;二七后湖片房价较为稳定,越秀星汇君泊、百步亭现代城四区等万元以上项目成交稳定,而海赋江城天韵、汉口新城公园世家、福星惠誉红桥城以及幸福湾等项目成交量有所下滑,片区均价小幅上扬;东西湖片的泾河板块成交量减少,吴家山板块怡华逸天地、东西湖中心广场等项目成交量增加,其片区均价也有上涨;武昌中心区成交量最高的为纯水岸东湖,成交结构变化拉升片区房价;青山片工人村板块的青城阳光成交锐减至2套,片区均价也有上涨;光谷南以及沌口片上周房价也有较大变化,其中光谷南大学科技园以及藏龙岛板块万元左右的别墅以及洋房产品成交量有所增加,房价拉升明显,而沌口片由于联投金色港湾销量大幅减少68.6%,片区均价明显回落。
从阅兵后的楼市成交情况来看,武汉商品住宅日成交量仍高达600多套,下周“金九银十”将恢复常态,成交量也有望重回4000套的高位。市场供应方面,下周仍将以万元左右项目供应为主,预计主城区房价仍将回至万元左右。另外,作为销售旺季的“金九银十”,市场促销活动力度也有所扩大,如亿房网也与30多个楼盘开展了9.9元众筹活动,加上目前贷款利率已经跌至历史最低点,公积金贷款政策改变等利好,相信未来武汉楼市的成交量依然很客观。
“金九”首周量价齐跌 公积金门槛降低影响有限
二手房方面, 8月31日,住建部、财政部、中国人民银行宣布自9月1日执行公积金贷二套房首付比例降至20%。这是8月底一系列楼市新政的最后一道,但似乎效果远不如央行降息,毕竟公积金贷款有诸多限制,并且实际落实也会比较困难,各银行操作上也存在差异。
而从市场反馈情况来看,对于二手房交易来说,实际操作时由于公积金贷款时间周期长、手续繁杂,对于部分业主来说还是比较抗拒这样的买主。其次银行方面,据公积金中心人士介绍,目前武汉各大银行在操作上存在较大差异,部分银行尚在等待指令,组合贷目前还需首付三成。
本周,武汉市二手住宅市挂牌均价为8313.19/平方米,环比上周跌幅为1.31%;从各区域挂牌价来看,本周10个重点区域7跌3涨,除江岸区、武昌区和沌口区挂牌均价有所上涨之外,其它7个区域均呈现不同程度下跌。其中下跌最明显的是东湖高新区,环比跌幅为2.06%,其次是汉阳区,环比跌幅为1.58%;而本周江岸区挂牌均价上涨较为明显,环比涨幅为2.96%,且已仅次于硚口区挂牌均价。从整体情况来看,各区域挂牌价波动不大,涨跌幅度仍较为平稳。
从各区域成交量来看,本周除武昌区和洪山区成交量较上周有所上涨之外,其它各区域均呈现下跌。其中青山区和东西湖区成交量下跌最为明显,环比跌幅分别为30.77%和18.18%。而武昌区和洪山区,在各区域整体成交下滑的情况下,仍处于上涨趋势,实属不易。该区域刚需人群较多,购房需求也比较旺盛,成交量一直位居前三,其在二手房成交市场中不可撼动的地位已成事实。
从成交数据来看,本周成交量较上周跌幅为5.76%,跌幅较为明显。从市场情况分析来看,小长假三天并不像以往假期,未见交易热,此次小长假对武汉市二手住宅市场刺激很小。同时,虽然已经步入“金九”,但二手住宅交易并未呈现井喷现象,房贷利率历史最低只是吸引了大批刚需及改善客购房。而公积金首付门槛的下调,也只是对于有公积金贷款需求的购房者降低了门槛,对于二手房整体成交量影响有限。
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