(亿房网2014年12月24日文 熊唯、肖雯静)年末将至,在开发商“以价换量”的市场策略下,降价成为大多数片区的基本趋势,本周全市整体成交量也有一个明显回升,然而对于整个市场高企的库存而言,仍旧只是杯水车薪。
“以价换量”效果明显 刚需楼盘备受欢迎
本周(12月17日-12月23日)据亿房网研究中心数据统计,在剔除了经济适用房及保障房项目后,武汉主城区新建商品住宅成交3087套、日均销售441套,远城区新建商品住宅成交965套、日均销售138套。
连续两周下跌的全市成交量在本周终于止住颓势,较上周涨幅超过10%。在以“双十二”为平台的一波优惠活动带领下,主城区本周“以价换量”效果比较明显,三大中心城区本周成交量均有不同程度的增加,而主打刚需型楼盘的东西湖片、二七后湖片以及关山片本周销量涨幅都超过了35%。在远城区方面,在新盘销售火热的市场背景下,黄陂区本周成交量大幅上涨也拉升了整个远城区的成交量。
从市场开盘情况来看,自从进入十二月以来,开发商推盘比较谨慎,本周更是只有3个住宅项目开盘加推。从去化情况来看,天汇龙城项目无疑表现最好,继其11月首次开盘便日光后本周再次成为“香饽饽”,去化率再度达到100%。天汇龙城项目位于盘龙城地区,作为一个刚需盘,其5400元/平的均价相较其周边楼盘有一定的价格优势,而且项目本身配套较为完备,成为本年度最大的黑马既在预料之外也在情理之中。本周另外两个项目是万锦公馆以及青城阳光,受后湖片区楼盘同质化严重的影响,万锦公馆本周去化一般,而青城阳光作为青山片的一个刚需项目,接近50%的去化率还是比较可观的。
从成交结构来看,本周90平以下小户型成交比重有一定下滑,而90-120平户型占比提高明显。140平以上的豪宅成交量持续高位运行,代表项目有万达御湖世家以及汉街壹号公馆,本周销量均超过10套。
高价盘成交格局改变 成交均价稳中有跌
从成交均价来看,本周主城区成交均价较上周有一定下降,重新跌回10000元/平之内。本周随着各个片区刚需盘销售不俗,6000元以下价位的楼盘成交量增幅明显。而在大多数片区都呈降价态势时,大光谷区域却出现一波集体均价上涨的逆势,其中关山片成交均价突破10000元/平,值得一提的是,在万科、保利以及金地等品牌开发商的联合推动下,关山片万元以上豪宅成交量超过武昌中心区,也使得主城区万元以上豪宅项目占比较上周有小幅提高。
本周商品住宅价格波动一览
项目名称 |
片区 |
最新均价 |
上周均价 |
变化幅度 |
汉阳中心区 |
9500 |
10000 |
↓-5% |
|
汉阳中心区 |
7500 |
7800 |
↓-3.8% |
|
5500 |
5300 |
↑3.8% |
||
3690 |
3580 |
↑3.1% |
||
汉南 |
3600 |
3500 |
↑2.9% |
|
沌口片 |
5650 |
5800 |
↓-2.6% |
|
5600 |
5500 |
↑1.8% |
||
东西湖片 |
6800 |
6700 |
↑1.5% |
|
关山片 |
7000 |
7100 |
↓-1.4% |
从楼盘报价情况来看,本周价格波动5涨4跌。跌幅较大的两个楼盘均来自汉阳中心区,迫于库存压力,开发商试图通过进一步压低价位来提高去化。而远城区多个楼盘出现价格上涨,不过整体变化幅度不大,都在5%之内。
在“以价换量”取得一定效果后,相信开发商在即将到来的2014年最后一周里也会进一步加大优惠力度,特别对于那些长期去化困难的项目,圣诞以及元旦的“让利促销”将是一个新的机会。面对高企的库存压力,未来一周内整体楼市仍将是平价走量的主旋律。
降息“满月” 二手楼市价涨量跌
政策方面:央行宣布降息至今已满月,从市场反应来看,降息起到了一定的托市作用。据了解,目前各大银行存款利率已上浮到顶,且至降息后,各银行房贷利率变化并不算大,除少数大城市有最低至85折的贷款之外,目前武汉市对首套房贷打折的银行通常对是否使用公积金有严格规定。因此,对于部分刚需购房者来说,并未因降息而得到较大的实惠,增强入市的意愿有所减缓。
从市场情况来看,受到前一波政策利好的刺激,年末武汉楼市仍然延续着前期的回暖惯性,成交量较上周虽略有下滑,但与去年同期相比,仍处于上涨趋势;而挂牌价格涨跌幅度不稳。
数据方面:从各区域挂牌价来看,本周武汉市10个重点区域,5涨5跌。其中除江岸区、武昌区、汉阳区、东湖高新区和沌口区域挂牌均价有所下跌之外,其它5个重点区域均呈现不同程度上涨;而从成交区域来看,本周除东西湖区、武昌区、东湖高新区和沌口区成交量有所上涨之外,其它各区域均呈现下跌趋势。从数据分析,挂牌价下跌区域成交量呈现上涨,表明近期购房者价格敏感度有所上升。
据中介门店反映,近期有部分业主预期明显升温,而对于购房者来说心理价位却未跟涨,造成一部分房源挂牌价格虚高;还有另外一部分属于投资型业主,由于今年股市行情较好,不少房主选择托手炒股,房价议价空间明显增强,因此而促成交易的也不在少数。业内人士认为,从目前的情况来看,未来武汉市二手房市场将不会出现大幅振荡的局面,年底前价格将会持续稳定。
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