5月精装修豪宅热销 武汉房价突破万元大关

亿房网研究中心 余淼 2016-06-01 19:15
【摘要】
“2016年5月份(5月1号-5月31号),据亿房网研究中心的统计数据显示,全市新建商品房共成交31111套,其中商品住宅成交26748套,成交均价10020.48元/平,经济适用房、双竞双限房、福利房等保障房项目成交119套,商铺和写字楼等其他非住宅成交4244套。”
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一、武汉市商品住宅新增供应分析

2016年5月份(5月1号-5月31号),据亿房网研究中心的统计数据显示,全市商品房新增供应288.11万方 ,其中主城区222.33万方,远城区65.78万方。

全市商品住宅新增供应195.39万方,环比4月份减少了25.9%,同比则增加15.3%,其中主城区新增供应147.41万方,环比减少31.1%,同比增加12.0%,远城区新增供应47.98万方,环比减少3.3%,同比增加26.8%。

5月新增供应情况

市场供应方面,受四月份房价上涨速度较快,以及部分一线城市和二线城市纷纷在限购、限价等方面加强了楼市调控等因素的影响,本月市场供应量依然较大,商品住宅供应总量接近2014年的同期历史纪录,为近五年来的五月供应量的第二峰值。

分城区来看,由于蔡甸有多个项目均有住宅房源入市,其商品住宅供应量甚至位列本月各片区新增供应量的前三甲,同时,黄陂继续维持较高的市场供应量,本月远城区商品住宅供应量占全市总供应量的24.6%,供应比重较4月份扩大了5.7个百分点。

从各片区的新增供应来看,5月份仍以汉口方向住宅供应量较大,汉口中心区、二七后湖片、沌口片以及黄陂、蔡甸等区域则是商品房供应总量较大,关山片、东西湖片以及沌口片的商品住宅供应比重仅占其片区总供应量的三成左右。

分片区新增供应情况

从主城区商品住宅的环线供应情况来看,王家墩CBD、前进花楼、楚河汉街、以及武昌滨江商务区、沙湖等二环内核心地段均有新房源入市,本月二环内核心区域商品住宅新增供应33.16万方,环比增加了8.2%。二七后湖片、关山片、南湖片市场供应明显减少,二至三环供应87.45万方,环比减少了30.3%,而东西湖片、光谷南等片区住宅供应锐减80%左右,三环外主城区住宅供应量环比减少53.8%,供应量遭到腰斩。中心城区,尤其是内环中心城区供应的增加,未来将继续拉动武汉房价上涨。

分环线供应情况

住宅供应(万方)

一环内

一至二环

二至三环

三环外

5

19.43

13.73

87.45

26.80

环比

281.9%

-46.1%

-30.3%

-53.8%

同比

506.3%

-45.3%

11.1%

8.9%

 二、武汉市商品住宅成交走势分析

2016年5月份(5月1号-5月31号),据亿房网研究中心的统计数据显示,全市新建商品房共成交31111套,其中商品住宅成交26748套,经济适用房、双竞双限房、福利房等保障房项目成交119套,商铺和写字楼等其他非住宅成交4244套。

全市商品住宅成交量环比减少25.5%,同比增加45.8%,成交均价10020.48元/平,环比增加4.2%,同比增加15.0%。

武汉房价走势

(注:从2014年开始,武汉楼市分析报告中的新建商品住宅统计数据将剔除经济适用房项目及保障房项目,故成交套数和成交价格在做同比和环比时会出现一定的偏差)

1.武汉主城区商品住宅成交情况

5月份武汉主城区在售楼盘457个,成交均价11331.53元/平方米,较上月价格水平上涨了652.35元/平方米,楼市价格环比涨幅6.1%,与去年同期相比增幅16.2%。本月主城区销售套数20263套,较上月减少7833套,降幅27.9%,平均每天销量为654套,与去年同期相比增加了40.0%。

主城区房价走势

五月份武汉主城区楼市量跌价升。五月市场供应量较四月份有所减少,且在连续两个月市场需求充分释放,成交创纪录,以及房价出现的明显上涨后,购房者也逐渐回归理性,主城区商品住宅成交量也随之减少。

价格方面,王家墩CBD、武昌滨江商务区、南湖片项目的开盘热销,以及多个片区新推房源的价格普涨推动下,本月主城区房价继续上涨,且涨幅扩大。

从价格段成交结构来看,尽管本月主城区商品住宅成交量出现明显减少,但万元以上住宅销量却不减反增,成交量占到了主城区商品住宅成交总量的近半数,主城区房价也因此出现明显上扬。

分价格成交情况

五月份武汉市主城区每周楼市走势图:

分周度成交情况

从周度销售情况来看,在市场降温的影响下,主城区商品住宅成交量呈逐周下滑的趋势,不过月底10多个项目扎堆开盘,且多盘热销,最后一周成交量再度攀升。

价格方面,月初首周因东西湖片多盘热销,主城区房价较低外,随后中心城区均有房源入市,武汉主城区房价整体呈上涨的趋势,到月底最后一周,中心城区豪宅成交量环比翻番,主城区房价也再度刷新历史新高。

受备案因素、计算周期、以及部分楼盘退房影响,周成交总量以及个别楼盘周成交量波动较大,周走势累计数据与月度数据存在较大误差,月度数据以月度走势图为准,周走势图仅作参考。

2、主城区分片区商品住宅成交均价及销量情况 

片区

5月成交均价

4月成交均价

变化

增幅

同比去年

汉口中心区

17858.51

15767.80

2090.71

13.3%

17.3%

古田

12119.88

11005.65

1114.23

10.1%

13.1%

二七后湖片

11019.72

9976.25

1043.47

10.5%

11.1%

东西湖片

7421.28

7227.47

193.81

2.7%

8.6%

武昌中心区

17525.41

16290.94

1234.47

7.6%

27.4%

青山

10764.65

10415.01

349.65

3.4%

22.2%

南湖片

12213.91

10682.43

1531.48

14.3%

28.0%

白沙洲

7096.42

7565.12

-468.69

-6.2%

-1.3%

关山片

11006.53

11304.49

-297.96

-2.6%

14.1%

光谷东

7791.35

7814.43

-23.08

-0.3%

9.5%

光谷南

8406.02

8218.46

187.56

2.3%

11.5%

汉阳中心区

10795.07

11115.50

-320.42

-2.9%

14.2%

四新

9389.90

8968.77

421.13

4.7%

14.3%

沌口片

7012.92

7472.40

-459.48

-6.1%

2.6%

 从主城区各片区成交均价来看,汉口方向,汉口中心区的泛海国际桂海园热销达456套,同时,纯新盘华发中城荟也有195套的高成交,CBD板块的全面热影响下,其片区房价大幅上涨;古田片园博园板块的华润翡翠城成交下滑,同时,千禧城再有新房源推出,而招商江湾国际新推房源也有明显地价格上涨,其片区房价也出现大幅上涨;二七后湖片本月仍有多个项目开盘加推,不过新推房源大多集中于西后湖和百步亭,堤角岱家山板块成交减少,且热销的融创公园壹号价格大幅上涨至12000元/平,片区房价也有超过10%的涨幅;东西湖片将军路金银潭板块的美联奥林匹克花园、天纵半岛蓝湾、凯旋名居等项目成交量均在300套以上,片区成交均价继续上涨。

武昌方向,受百瑞景中央生活区再度开盘售罄,以及纯水岸东湖350平大平层开盘成交的影响,片区房价也出现明显上扬;青山片的金地自在城、融侨悦府、福星惠誉东湖城等项目热销均在200套以上,成交均价继续上涨;南湖片的保利公园九里成交高达577套,且开盘价格涨至12000元/平,片区房价涨幅领跑全市;白沙洲片的武汉复地悦城成交锐减,而东原湖光里、世茂林屿岸等黄家湖区域项目成交均超过200套,片区价格明显回落;关山片万科城花璟苑、保利时代、万科嘉园光谷的光等装修房成交量大幅减少,其片区房价也随之下滑;光谷东的碧园生态城左岸成交量仍有495套,而北大资源山水年华开盘热销368套,片区成交均价企稳;光谷南板块的天祥尚府热销456套,继续拉涨片区房价。

汉阳方向,世茂锦绣长江复地海上海万科新世纪翡翠滨江等滨江盘成交量全面下滑,而王家湾板块的中大十里新城成交也有减少,片区房价小幅回落;四新片尽管多个项目销量大幅减少,不过各楼盘价格普涨明显,其片区房价反而有所上涨;沌口片的港湾江城成交231套,而纯新盘海天幸福天地热销254套,片区房价下跌明显。

(注:为准确反映武汉楼市发展,2014年起,本研究中心对原南湖片、关山片及汉阳中心区三个片区进行了重新划设,细分为五个片区。具体划设说明:原南湖片以铁路线为界划分为南湖片(铁路线以东)与白沙洲片(铁路线以西);关山片为原东湖高新区三环线内;光谷东为东湖高新区三环外以东区域(含花山区域);光谷南为东湖高新区三环线以南(含藏龙岛区域);四新片为政府规划区域。重划片区暂不做同比)

片区

5月销售套数

4月销售套数

变化

增幅

同比去年

汉口中心区

2360

2572

-212

-8.2%

58.3%

古田

857

571

286

50.1%

318.0%

二七后湖片

2584

4026

-1442

-35.8%

87.0%

东西湖

2639

2213

426

19.2%

93.1%

武昌中心区

1335

1935

-600

-31.0%

-2.7%

青山

1382

1334

48

3.6%

119.4%

南湖片

915

1241

-326

-26.3%

18.2%

白沙洲片

876

1415

-539

-38.1%

-19.4%

关山片

1106

3755

-2649

-70.5%

-29.2%

光谷东

1334

2070

-736

-35.6%

544.4%

光谷南

1537

2077

-540

-26.0%

44.2%

汉阳中心区

1054

2318

-1264

-54.5%

-6.6%

四新片

2081

2560

-479

-18.7%

72.7%

沌口片

1306

1053

253

24.0%

31.4%

 而从本月各片区的销售情况来看,本月楼市仅有古田片、东西湖片、沌口片等少量片区销量增加,多个片区成交量环比减少30%以上。不过房价最高的汉口中心区成交量仅小幅下滑,武昌中心区尽管成交量减少明显,不过由于房价全面上涨的因素,其对武汉房价上涨仍起到了重要作用。与去年同期来看,古田片、光谷东以及青山片成交量增幅最为明显,尤其是古田片,由于区域配套整体较为成熟,且经过地铁1号线前往汉口中心区十分便捷,受到了汉口方向置业者的认可,供应量加大的同时,成交量也随之明显增加。

3、主城区环线成交情况 

成交套数

一环内

一至二环

二至三环

三环外

20165

568

2439

10694

6562

环比增幅

-26.2%

-19.3%

-37.6%

-8.8%

同比增幅

2.7%

35.0%

30.0%

68.7%

 从5月份的主城区商品住宅的环线成交情况来看,与4月份相比,各环线成交量均有减少,不过东西湖、光谷东、光谷南等区域入市房源较多,三环外主城区成交量下滑幅度较小,而二至三环因关山片、南湖片等区域供应节奏放缓,成交量明显下滑。

环线价格方面,本月各环线价格均有上涨,不过最为明显的是一至二环房价直逼内环,主要是受汉口王家墩CBD的华发中城荟精装修项目的开盘成交,以及武昌百瑞景中央生活区的开盘日光影响较大。

成交均价

一环内

一至二环

二至三环

三环外

20165

18993.23

18002.93

11178.46

7616.48

环比涨幅

2.4%

16.4%

5.7%

1.7%

同比涨幅

10.6%

31.4%

18.3%

8.3%

 另外,从五月主城区热销项目可以看出,与上月相比,尽管三环外主城区项目占绝大多数,不过其房价普遍涨至8000-9000元/平之间,同时,南湖、二七后湖片热销项目价格也都有上涨,唯一一个入榜的二环内项目价格甚至高达28000元/平,表明当前武汉楼市从环线到区域,均呈现出普涨的势头。

五月武汉主城区商品住宅成交排行前十:

项目

片区

所属环线

套数

最新均价(元/㎡)

保利公园九里

南湖片

二至三环

577

13000

碧桂园生态城左岸

光谷东

三环外

495

7500

天纵半岛蓝湾

东西湖片

三环外

491

6800

泛海国际桂海园

汉口中心区

一至二环

456

28000

天祥尚府

光谷南

三环外

456

8700

凯旋名居

东西湖片

三环外

421

8300

融创公园壹号

二七后湖片

二至三环

401

12000

世茂林屿岸

白沙洲片

三环外

388

8800

北大资源山水年华

光谷东

三环外

368

8600

美联奥林匹克花园

东西湖片

三环外

357

8900

 4.武汉远城区商品住宅价格走势

5月份,远城区在售楼盘211个,成交均价5783.41元/平方米,价格水平较上月下跌73.54元/平方米,楼市价格环比跌幅1.3%,与去年同期相比上涨13.4%。本月远城区销售套数6485套,较上月减少1303套,降幅25.5%,平均每天销量为209套,与去年同期相比增加67.2%。

远城区房价走势

五月份武汉远城区楼市量价齐跌。成交方面,尽管本月远城区市场供应量较大,不过与四月份相比,远城区主要成交板块的江夏黄陂供应均有减少,受此影响,成交量随之明显回落。

同时,由于江夏、黄陂整体成交量环比均有减少,而新洲蔡甸汉南等房价较低的片区成交量增加,远城区房价出现结构性回落。

月份武汉市远城区每周楼市走势图:

远城区分周度成交情况

从远城区周度变化来看,随着黄陂盘龙城成交量的持续下滑,以及江夏房价的大幅回落,远城区首周房价继续走低,而第二周盘龙城成交均价大幅上涨,江夏成交量则有增加,远城区房价上涨至历史新高,随后两周黄陂成交量持续下滑,房价甚至出现明显回落,而蔡甸成交量持续增加,远城区房价继续下滑。

受备案因素、计算周期、以及部分楼盘退房影响,周成交总量以及个别楼盘周成交量波动较大,周走势累计数据与月度数据存在较大误差,月度数据以月度走势图为准,周走势图仅作参考。

4、远城区分片区商品住宅成交均价及销量情况

片区

5月均价

4月均价

变化

涨幅

同比去年

江夏

6464.92

6160.67

304.25

4.9%

7.6%

黄陂

5750.95

5939.88

-188.93

-3.2%

7.4%

新洲

4113.45

4093.70

19.75

0.5%

5.5%

蔡甸

5371.02

5218.49

152.53

2.9%

5.8%

汉南

4267.29

4368.39

-101.10

-2.3%

-1.2%

 从远城区各片区销售价格来看,江夏的俪湖天地成交高达358套,其片区成交均价小幅上扬;黄陂则因盘龙城楼市销量全面下滑,而老城区的黄陂人信城成交208套,片区成交均价下跌;新洲的保利圆梦城成交量稳定,片区房价企稳;蔡甸则因碧桂园学府壹号花园洋房的开盘成交,片区房价继续上涨;武汉中国健康谷热销141套明显拉升片区成交均价;汉南的武汉绿地城成交稳定,不过碧桂园凰城成交量略有下滑,其片区房价小幅回落。

成交量方面,黄陂成交量下滑十分明显,甚至出现同比回落。与去年同期相比,江夏、蔡甸成交量均有明显增加。

片区

5月销售套数

4月销售套数

变化

增幅

同比去年

江夏

1514

1772

-258

-14.6%

98.9%

黄陂

1418

2549

-1131

-44.4%

-13.8%

新洲

875

845

30

3.6%

27.9%

蔡甸

1291

1179

112

9.5%

146.4%

汉南

284

248

36

14.5%

7.2%

三、武汉土地市场月走势分析

2016年5月,武汉土地市场共举行2场网上拍卖会,2场现场拍卖,以及2场工业用地网上拍卖会,共推出土地20宗,实际成交20宗,成交面积约90.49万平方米,土地出让金总计80.11亿元,平均楼面地价2597.99元/平方米。

成交

宗数

净用地面积

建筑面积

金额

土地单价

楼面地价

指标

(宗)

(万㎡)

(万㎡)

(亿元)

(万元/亩)

(元/㎡)

五月

20

90.49

308.37

80.11

590.21

2597.99

环比

233.3%

213.6%

186.4%

66.4%

-46.9%

-41.9%

同比

300.0%

321.2%

743.9%

842.8%

123.8%

11.7%

 供应方面,2010年以来4、5两个月份均为土地市场淡季,推地量较少,不过一反常态,市场供应大幅增加,且有多宗大体量住宅类用地入市,一定程度上缓解了当前武汉土地市场供应不足的局面。

土地出让情况

需求方面,尽管出让地块明显增加,不过主城区三环内市场供求严重不足的区域,出让地块依然受到激烈争夺,继4月份汉阳四新片的P(2016)018号地块以79.3%的溢价率、4481.34元/平的楼面价被恒大集团斩获后,本月位于四新北路以南、连通港以西的P(2016)030号地块再度遭到多达13家房企的竞争,最终被正荣地产控股股份有限公司以以173%的溢价率、6826.26元/平的楼面价获得,大幅刷新了四新区域的地王价格。

总体来说,近期武汉地王也在不断涌现,一方面是受商品住宅市场供不应求以及房价加速上涨的影响,更多的房企看好武汉市场,而另一方面,高价地王将对房企开发成本,以及未来的定价空间有着更高的要求,一旦市场需求放缓,“地王”将难以解套。

(责任编辑:余淼)

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