[亿房研究]2014年11月武汉商品住宅市场分析
来源:亿房网研究中心余淼 2014年11月30日 22:43
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[摘要]2014年11月份,据亿房网研究中心的统计数据显示,全市商品房新增供应160.13万方,其中主城区123.39万方,远城区36.74万方。全市商品住宅成交均价8618.86元/平方米,其中主城区成交均价9517.07元/平方米,远城区成交均价4986.80元/平方米。

一、武汉市商品住宅新增供应分析

2014年11月份(11月1号-11月30号),据亿房网研究中心的统计数据显示,全市商品房新增供应160.13万方,其中主城区123.39万方,远城区36.74万方。

全市商品住宅新增供应126.05万方,其中主城区102.61万方,远城区23.43万方,主城区和远城区的供应量分别环比九月份减少了42.3%和31.7%;与去年同期相比,主城区减少32.8%,远城区减少58.6%。

从市场供应来看,随着年末促销力度的加强,以及“双十一”影响下地产电商的盛行,近几年武汉楼市11月的供应量均比较大,本月主城区住宅供应量依然超过了100万方,不过今年3月起,市场供应大幅增加,而从7月份开始,因限购放松,住宅供应比重也开始加大,较长时间的大规模住宅供应反而影响了本月商品住宅供应开始乏力,环比和同比均呈明显下滑地趋势。从供应结构来看,住宅供应为比重开始下滑,主城区商品住宅占其商品房供应总量的83.2%,远城区住宅供应则占其供应总量的63.8%,另外,全面松限后,大量新增住宅在主城区扎堆,本月主城区住宅供应占全市住宅供应总量的81.4%,比重依然较大。

从各片区的新增供应来看,本月仅有东西湖片商品住宅供应量在20万方以上,二七后湖片、关山片和江夏3各片区的供应量超过10万方,其余各片区住宅供应量较小,古田片和汉南甚至无新增房源入市。

二、武汉市商品住宅成交走势分析

2014年11月份(11月1号-11月30号),据亿房网研究中心的统计数据显示,全市新建商品房共成交22807套,其中商品住宅成交19707套,经济适用房、双竞双限房、福利房等保障房项目成交169套,商铺和写字楼等其他非住宅成交2931套。

在全市商品住宅成交的19707套中,主城区成交15918套,远城区成交3789套。

全市商品住宅成交均价8618.86元/平方米,其中主城区成交均价9517.07元/平方米,远城区成交均价4986.80元/平方米。

(注:从2014年开始,武汉楼市分析报告中的新建商品住宅统计数据将剔除经济适用房项目及保障房项目,故成交套数和成交价格在做同比和环比时会出现一定的偏差)

1.武汉主城区商品住宅成交情况

11月份(11月1号-11月30号),据亿房网研究中心的统计数据显示,目前武汉主城区在售楼盘387个,成交均价9517.07元/平方米,较上月价格水平上涨了451.81元/平方米,楼市价格环比涨幅5.0%,与去年同期相比增幅10.4%。本月主城区销售套数15918套,较上月小幅下滑126套,降幅0.8%,平均每天销量为531套,与去年同期相比增加了37.2%。

武汉主城区楼市走势

十一月份武汉主城区楼市量稳价升。从成交情况来看,本月武汉楼市依然处于“930”新政的政策红利影响中,尽管上半月楼市成交出现下滑地迹象,但随着月中央行正式降息,以及之后跟进的武汉公积金贷款利率下调,则重将楼市成交带回高位,全月商品住宅成交量仅次于十月份,为历史第二峰值。而从市场供应结构来看,连续多月主城区住宅供应比重占全市供应总量的八成以上,直接影响了本月主城区住宅成交比重也继续维持八成,达80.8%。

从市场成交结构来看,贷款利率地下调对中心城区置业者影响更大,本月万元以上住宅的市场份额较十月份继续扩大了1.4个百分点,8000-10000元/平住宅的成交比重则扩大了6.1个百分点。受此影响,主城区房价明显拔高。

另外,本月新入市项目,其开盘首日认购率也有明显回升,尤其是一些地铁沿线项目,认购率大多在七成以上,其中不乏中心城区的高端楼盘。

十一月主城区商品住宅价格波动排行前十

项目名称

片区

最新均价

上月均价

变化幅度

朗诗里程

光谷东

5300

6300

-15.9%

观澜国际

四新片

7800

9200

-15.2%

常青南园三期

汉口中心区

12740

11500

10.8%

鼎盛华城

二七后湖片

10000

11000

-9.1%

楚天都市雅园

武昌中心区

12000

11000

9.1%

江尚

武昌中心区

11000

12000

-8.3%

新凯御景湾

光谷南

7800

8500

-8.2%

中海琴台华府

汉阳中心区

12000

13000

-7.7%

美好范米粒

汉阳中心区

10000

9300

7.5%

电建地产盛世江城

汉口中心区

9600

10300

-6.8%

据亿房网研究中心数据统计,11月,武汉全市共有53个项目价格对比上个销售周期做出了调整,涨跌情况为20涨33降,其中主城区12涨26降,降价数量和幅度均较十月份有所扩大,不少项目借“双十一”噱头加入促销大军,尽管政策方面对开发商利好较大,但年末业绩冲刺下的武汉楼市反而竞争愈加激烈,降价促销的势头要大于涨价。

十一月份武汉市主城区每周楼市走势图:

十一月,武汉主城区商品住宅各周成交量呈先降后增,最后趋于稳定的趋势。首周在限购限贷双双松绑的影响下,成交量高达4000套以上,随后政策效应减弱,成交量下滑,第三周起央行降息来袭,成交量再度回升,稳定的销量保持到月末。

价格方面,除第二周因三环外住宅成交比重扩大,价格下跌外,其余各周均出现了明显地价格上涨,其原因主要是中心城区高端产品的入市,以及大平层江景房、别墅等豪宅的成交。

受备案因素、计算周期、以及部分楼盘退房影响,周成交总量以及个别楼盘周成交量波动较大,周走势累计数据与月度数据存在较大误差,月度数据以月度走势图为准,周走势图仅作参考。

[责任编辑:崔雯]

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