[亿房研究]2014年10月武汉商品住宅市场分析
来源:亿房网余淼 2014年11月01日 07:00
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[摘要]2014年10月份(10月1号-10月31号),据亿房网研究中心的统计数据显示,全市商品房新增供应255.46万方,其中主城区207.40万方,远城区48.07万方。全市商品住宅成交均价8260.17元/平方米,其中主城区成交均价9065.26元/平方米,远城区成交均价5089.81元/平方米。

一、武汉市商品住宅新增供应分析

2014年10月份(10月1号-10月31号),据亿房网研究中心的统计数据显示,全市商品房新增供应255.46万方,其中主城区207.40万方,远城区48.07万方。

全市商品住宅新增供应213.75万方,其中主城区177.81万方,远城区35.94万方,主城区和远城区的供应量分别环比九月份增加了4.4%和15.9%;与去年同期相比,主城区增加79.4%,远城区减少40.1%。

从市场供应来看,传统销售旺季的“金九银十”历来为楼市供应高峰,因九月月末武汉全面放开限购,巨大利好促使较多的开发商扎堆申领预售证以尽快入市。从供应结构来看,市面上仍以住宅供应为主,主城区商品住宅占其供应总量的85.7%,远城区住宅供应则占其供应总量的74.8%,另外,全面松限后,大量新增住宅在主城区扎堆,本月主城区住宅供应占全市总量的83.2%,与九月份基本持平。

从各片区的新增供应来看,本月商品住宅供应量最大的为汉阳中心区,另外,青山片、四新片的供应量也比较大,上述板块库销售压力进一步增加。

二、武汉市商品住宅成交走势分析

2014年10月份(10月1号-10月31号),据亿房网研究中心的统计数据显示,全市新建商品房共成交23503套,其中商品住宅成交19944套,经济适用房、双竞双限房、福利房等保障房项目成交994套,商铺和写字楼等其他非住宅成交2565套。

在全市商品住宅成交的19944套中,主城区成交16044套,远城区成交3900套。

全市商品住宅成交均价8260.17元/平方米,其中主城区成交均价9065.26元/平方米,远城区成交均价5089.81元/平方米。

(注:从2014年开始,武汉楼市分析报告中的新建商品住宅统计数据将剔除经济适用房项目及保障房项目,故成交套数和成交价格在做同比和环比时会出现一定的偏差)

1.武汉主城区商品住宅成交情况

10月份(10月1号-10月31号),据亿房网研究中心的统计数据显示,目前武汉主城区在售楼盘381个,成交均价9065.26元/平方米,较上月价格水平上涨了77.73元/平方米,楼市价格环比涨幅0.9%,与去年同期相比增幅5.8%。本月主城区销售套数16044套,较上月大幅增加了6286套,增幅64.4%,平均每天销量为518套,与去年同期相比增加了38.5%。

十月份武汉主城区楼市量增价稳。从成交情况来看,在全市限购限贷双双松绑的政策红利影响下,武汉楼市成交出现井喷,主城区商品住宅销量接近去年旺季的全市成交水平,同比增幅高达38.5%。

从市场成交结构来看,在大量换房置业的首次改善型需求的支撑下,本月万元以上住宅的市场份额较九月份扩大了1个百分点,不过沌口、东西湖等房价较低的片区也成为了首次置业购房者青睐的板块,6000元/平以下住宅的市场份额较九月份扩大了1.5个百分点。

另外,政策利好也提升了十月入市项目的开盘认购率,尤其是主城区低开入市的纯新盘,大多去化率超过六成,而九月份入市项目的开盘认购率普遍不足五成,高价入市楼盘的开盘认购率甚至不足三成。

不过,受房企业绩完成度不高,市场供求失衡影响,本月仍有较多楼盘以特价房方式快速走量,且楼市下行阶段中,不少项目推迟开盘时间,据亿房网研究中心统计,九月底有60余项目宣称在十月开盘,但仅有不到20个项目入市。

十月主城区商品住宅价格波动排行前十

项目名称

片区

最新均价

上月均价

变化幅度

保利蓝海郡维港

南湖片

12000

15000

-20%

中海琴台华府

汉阳中心区

13000

11000

18.2%

世茂林屿岸

白沙洲片

7000

7800

-10.3%

爱家名校华城

白沙洲片

5500

6100

-9.8%

绿地中央广场

四新片

7500

8300

-9.6%

江尚

武昌中心区

12000

11000

9.1%

保利香槟国际

古田片

10000

10800

-7.4%

天宇盛世滨江

古田片

13000

14000

-7.1%

名湖豪庭

光谷南

7500

7100

5.6%

万达御湖世家

武昌中心区

17000

18000

-5.6%

据亿房网研究中心数据统计,10月,武汉全市共有60个项目价格对比上个销售周期做出了调整,涨跌情况为27涨33降,其中主城区18涨22降,尽管政策利好下不少开发商宣称楼盘要涨价,但实际上多数开发商仍较为谨慎。

十月份武汉市主城区每周楼市走势图:

十月,武汉主城区商品住宅各周成交量呈持续增长的趋势。首周因国庆长假,销量较低,但限购限贷的放松,其销量仍超过2000套,刷新了国庆成交记录,随后,政策利好下主城区楼市进入井喷阶段,成交量持续走高,至月末最后一周高达5000套以上,高于今年2月份全月销量,刷新武汉单周成交记录。

价格方面,第三周因汉口中心区、武昌中心区以及汉阳中心区成交占比的增加,主城区成交均价上扬,其余各周房价较为平稳,整体来看,近期多数项目以平价走量为主,成交均价波动幅度不大。

受备案因素、计算周期、以及部分楼盘退房影响,周成交总量以及个别楼盘周成交量波动较大,周走势累计数据与月度数据存在较大误差,月度数据以月度走势图为准,周走势图仅作参考。

2、主城区分片区商品住宅成交均价及销量情况

片区

10月成交均价

9月成交均价

变化

增幅

同比去年

汉口中心区

14068.79

13670.69

398.10

2.9%

2.7%

古田片

10583.24

11011.26

-428.02

-3.9%

-3.2%

二七后湖片

10275.96

10171.68

104.28

1.0%

17.0%

东西湖片

7003.20

7066.55

-63.35

-0.9%

0.1%

武昌中心区

12182.38

12468.07

-285.69

-2.3%

-4.0%

青山片

9142.80

9058.45

84.35

0.9%

5.6%

南湖片

8705.21

9038.62

-333.41

-3.7%

/

白沙洲片

6911.77

6882.92

28.85

0.4%

/

关山片

9600.74

9723.67

-122.93

-1.3%

/

光谷东

7160.24

7815.15

-654.91

-8.4%

/

光谷南

7484.28

7483.05

1.23

0.0%

/

汉阳中心区

9475.53

9465.80

9.73

0.1%

/

四新片

7993.95

8259.67

-265.72

-3.2%

/

沌口片

6856.89

6475.31

381.58

5.9%

-1.4%

从主城区各片区成交均价来看,本月各片区房价波动幅度并不大,仅光谷东在碧桂园生态城别墅成交减少的影响下,均价下跌超过600元/平,其余各板块均价波动不超过500元/平,光谷南以及汉阳中心区房价与九月持平,与去年同期项目,二七后湖片房价涨幅最大。

(注:为准确反映武汉楼市发展,2014年起,本研究中心对原南湖片、关山片及汉阳中心区三个片区进行了重新划设,细分为五个片区。具体划设说明:原南湖片以铁路线为界划分为南湖片(铁路线以东)与白沙洲片(铁路线以西);关山片为原东湖高新区三环线内;光谷东为东湖高新区三环外以东区域(含花山区域);光谷南为东湖高新区三环线以南(含藏龙岛区域);四新片为政府规划区域。重划片区暂不做同比)

片区

10月销售套数

9月销售套数

变化

增幅

同比去年

汉口中心区

946

513

433

84.4%

49.4%

古田片

184

178

6

3.4%

-23.3%

二七后湖片

884

592

292

49.3%

18.7%

东西湖片

1890

1295

595

45.9%

67.9%

武昌中心区

1916

981

935

95.3%

145.6%

青山片

726

395

331

83.8%

819.0%

南湖片

1239

565

674

119.3%

/

白沙洲片

1929

918

1011

110.1%

/

关山片

1555

871

684

78.5%

/

光谷东

477

252

225

89.3%

/

光谷南

1237

875

362

41.4%

/

汉阳中心区

1189

732

457

62.4%

/

四新片

968

747

221

29.6%

/

沌口片

904

844

60

7.1%

39.9%

从本月各片区的销售情况来看,各片区销量环比九月均有增加,半数片区销量增幅在50%以上,白沙洲片和南湖片销量增长最为明显,另外,汉口中心区及武昌中心区销量增幅也比较大,推高了主城区成交均价。与去年同期相比,青山片今年有多个项目开盘入市,同比增幅高达800%以上。

3、主城区环线成交情况

从九月份的主城区商品住宅的环线成交情况来看,与九月份相比,各环线销量均有增长,其中以一至二环销量增幅最大,三环外销量增幅最小,成交均价方面,内环汉口中心区销量的增加,大幅拉高了内环成交均价,而武昌徐东板块项目的热销,则拉低了一至二环的成交均价。

环线 

成交套数

成交均价(元/㎡)

一环内

391

16137.61

一至二环

2364

11620.47

二至三环

8353

9078.10

三环外

4936

7057.64

十月武汉主城区商品住宅成交排行前十

项目

片区

所属环线

套数

最新均价(元/㎡)

保利心语

南湖片

二至三环

409

7900

保利城

武昌中心区

一至二环

392

10200

武汉恒大城

东西湖片

三环外

377

6800

武汉复地悦城

白沙洲片

二至三环

358

7300

万科金色城市

白沙洲片

二至三环

325

7700

保利中央公馆

南湖片

二至三环

291

9200

清能清江锦城

白沙洲片

二至三环

271

7000

朗诗里程

光谷东

三环外

266

6300

福星惠誉东澜岸

白沙洲片

三环外

261

6000

百瑞景中央生活区

武昌中心区

一至二环

252

13500

4.武汉远城区商品住宅价格走势

10月份(10月1号-10月31号),据亿房网研究中心的统计数据显示,目前远城区在售楼盘185个,成交均价5089.81 元/平方米,价格水平较上月上涨6.98元/平方米,楼市价格环比涨幅0.1%,与去年同期相比上涨5.5%。本月远城区销售套数3900套,较上月增加557套,增幅16.7%,平均每天销量为126套,与去年同期相比减少2.7%。

十月份武汉远城区楼市量升价稳。本月远城区市场供应量有所增加,拉动了成交量的增加,不过对比7月份的部分区域放松限购的远城区楼市,在全面松限后,不少购房者向主城区分流,远城区销量环比小幅增加,但比去年同期略有减少。

成交均价方面,本月远城区各片区成交比重与九月基本持平,价格原地踏步。

十月份武汉市远城区每周楼市走势图:

纵览本月远城区各周成交走势,其住宅成交量变化与主城区不同,首周受国庆长假影响,销量较低,第二周进入集中备案期,销量过千,但随后两周,客群分流至主城区二至三环和三环外,成交量持续下滑。

成交价格则稳中有跌,月末因新洲销量的增长,成交均价明显下滑。

受备案因素、计算周期、以及部分楼盘退房影响,周成交总量以及个别楼盘周成交量波动较大,周走势累计数据与月度数据存在较大误差,月度数据以月度走势图为准,周走势图仅作参考。

4、远城区分片区商品住宅成交均价及销量情况

片区

10月均价

9月均价

变化

涨幅

同比去年

江夏

5927.88

5812.25

115.63

2.0%

-0.2%

黄陂

5464.80

5433.33

31.46

0.6%

4.7%

新洲

3623.42

3642.95

-19.52

-0.5%

5.0%

蔡甸

4807.08

4810.58

-3.50

-0.1%

-4.8%

汉南

4048.21

4200.00

-151.80

-3.6%

2.1%

从远城区各片区销售情况来看,与九月份相比,各片区成交均价波动幅度不大,汉南片因碧桂园凰城销量减少,跌幅超过150元/平,江夏则因联投广场中建汤逊湖壹号别墅的成交小涨115.63元/平,其余三个片区的成交均价基本不变。与去年同期相比,江夏和蔡甸反而出现同比下滑。随着多个项目的降价走量后,远城区各片区的成交均价同比涨幅明显收窄。

成交量方面,政策利好下,各片区销量环比九月均有增加,与去年同期相比,则仅有江夏和黄陂销量增加,汉南减少幅度最大。

片区

10月销售套数

9月销售套数

变化

增幅

同比去年

江夏

861

787

74

9.4%

24.8%

黄陂

1654

1365

289

21.2%

12.1%

新洲

591

477

114

23.9%

-22.6%

蔡甸

561

531

30

5.6%

-2.3%

汉南

233

183

50

27.3%

-53.8%

三、武汉土地市场月走势分析

2014年10月,武汉土地市场共举行一场现场拍卖会、三场网上拍卖会和一场招标会,共推出土地15宗,实际成交13宗,成交面积约108.52万平方米,土地出让金总计114.02亿元,平均楼面地价3238.80元/平方米。

成交

宗数

净用地面积

建筑面积

金额

土地单价

楼面地价

指标

(宗)

(万㎡)

(万㎡)

(亿元)

(万元/亩)

(元/㎡)

十月

13

108.52

352.05

114.02

700.46

3238.80

环比

62.5%

94.4%

85.9%

139.6%

23.2%

28.9%

同比

0.0%

94.4%

137.9%

189.0%

48.7%

21.4%

供应方面,本月供地数量明显增加,硚口区大宗地块入市,可建建面同比增幅超过100%,成交金额同比增幅高达189.0%,楼面地价也有明显上涨。

需求方面,本月出让地块有两宗地块流拍,另有两宗地块出现0.5%的小幅竞价,其余成交地块均为底价成交,目前开发商拿地仍较为谨慎,更注意控制成本。

本月的热点地块较多,均集中在硚口,其中以P2014(109)- P2014(111)共四块地最受瞩目,地块位于汉西路与解放大道交汇处,地上建筑以汉西建材市场为主,其中P2014(109)所包含的A、B两块地拍前就传出新世界地产志在必得,最终也确实被其以底价斩获,与之相邻的另两块地则在短暂的竞价后由中建三局获得。

地价方面,尽管九月份多个中心城区地块出让拉升楼面地价,但硚口区多宗地块成功出让、招标,本月楼面价仍持续上涨。

总体来说,第四季度历来是土地供应高峰期,而宏观经济增速放缓,各房企为控制拿地成本,对竞价地块热情不高,更倾向于底价拿地,预计未来武汉市土地供应将进一步增长,年底或现出让高峰。

 

[责任编辑:崔雯]

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