一、武汉市商品住宅新增供应分析
2014年9月份(9月1号-9月30号),据亿房网研究中心的统计数据显示,全市商品房新增供应225.99万方,其中主城区192.82万方,远城区33.16万方。
全市商品住宅新增供应201.30万方,其中主城区170.28万方,远城区31.01万方,主城区和远城区的供应量分别环比八月份增加了50.5%和减少31.1%;与去年同期相比,主城区减少了6.9%,远城区锐减63.2%。
从市场供应来看,九月份为传统销售旺季,而第一轮限购松绑也刺激了开发商的供应热情,本月下旬,武汉市全面放开限购,故开发商推盘力度进一步加大,尤其是刚被解限的区域,供应量激增,致本月供求结构明显偏向于主城区,而从物业类型的供应情况来看,本月主城区商品住宅供应占其总量的88.3%,远城区商品住宅供应则占其总量的93.5%,供应比重继续扩大。
从各片区的新增供应来看,本月商品住宅供应量最大的为汉口中心区,另外,成交热门板块的东西湖片、光谷南以及黄陂商品住宅的新增供应超过了20万方; 全面解除限购后,汉阳中心区、二七后湖片、白沙洲片均有较大量商品住宅的供应,上述板块目前的库存量较大,此次增加供给或会进一步延长各板块去化周期。
二、武汉市商品住宅成交走势分析
2014年9月份(9月1号-9月30号),据亿房网研究中心的统计数据显示,全市新建商品房共成交16974套,其中商品住宅成交13101套,经济适用房、双竞双限房、福利房等保障房项目成交1729套,商铺和写字楼等其他非住宅成交2144套。
在全市商品住宅成交的13101套中,主城区成交9758套,远城区成交3343套。
全市商品住宅成交均价7982.81元/平方米,其中主城区成交均价8982.75元/平方米,远城区成交均价5082.83元/平方米。
(注:从2014年开始,武汉楼市分析报告中的新建商品住宅统计数据将剔除经济适用房项目及保障房项目,故成交套数和成交价格在做同比和环比时会出现一定的偏差)
1.武汉主城区商品住宅成交情况
9月份(9月1号-9月30号),据亿房网研究中心的统计数据显示,目前武汉主城区在售楼盘375个,成交均价8982.75元/平方米,较上月价格水平下跌了158.39元/平方米,楼市价格环比跌幅1.7%,与去年同期相比增幅5.1%。本月主城区销售套数9758套,较上月大幅增加了1596套,增幅19.6%,平均每天销量为325套,与去年同期相比减少了1.1%。
九月份武汉主城区楼市量增价跌。从成交情况来看,受连续两轮的限购松绑利好,传统销售旺季主城区销量大涨。主城区销量逼近万套高峰,与去年同期基本持平。成交均价方面,本月新城区以及三环外成交占比扩大,成为价格环比下滑的主要因素。
从市场成交结构来看,本月6000元/平以下价格区间房源的市场份额叫上月有所扩大,而万元以上产品成交占比相对下滑。
从市场实际成交来看,本月前半月市场供求同时预冷,前两周开盘总数不足10个,开盘当日的认购率普遍不足五成,后半月开始回暖,供应量开始大幅增加,尤其是最后一周,受全面取消限购影响,供需激增,开盘楼盘达到今年以来的高峰,认购率以低开入市项目较高,但价格上调楼盘以及高价入市楼盘的认购率普遍不足三成。
九月主城区商品住宅价格波动排行前十
项目名称 |
片区 |
最新均价 |
上月均价 |
变化幅度 |
武昌中心区 |
18000 |
25000 |
↓-28% |
|
东西湖片 |
5200 |
5900 |
↓-11.9% |
|
白沙洲片 |
10000 |
9000 |
↑11.1% |
|
沌口片 |
6400 |
7000 |
↓-8.6% |
|
沌口片 |
6000 |
6500 |
↓-7.7% |
|
汉口中心区 |
14000 |
13000 |
↑7.7% |
|
汉阳中心区 |
8800 |
8200 |
↑7.3% |
|
东西湖片 |
13000 |
14000 |
↓-7.1% |
|
沌口片 |
7000 |
7500 |
↓-6.7% |
|
关山片 |
7300 |
7800 |
↓-6.4% |
据亿房网研究中心数据统计,8月,武汉全市共有57个项目价格对比上个销售周期做出了调整,涨跌情况为29涨28降,价格上调项目较8月份减少了5个,价格下调项目较8月份增加16个,从主城区房价波动前十来看,本月呈明显跌多于涨的特征,除万达御湖世家为湖景大平层产品变化为普通刚需住宅而出现大幅价格下滑外,其余项目大多为销量不高,房企为求快速去化而出现的价格下调。
九月份武汉市主城区每周楼市走势图:
九月,武汉主城区商品住宅各周成交量呈持续增长的趋势。前三周随市场供应量的逐渐增加,销量稳步增加,到了月末最后一周,政策利好带来了大量的网签备案,成交量激增至历史峰值。
价格方面,呈持续上涨,最后一周下跌的特点。九月前三周,随着第一轮“解限”效果的逐渐消化,成交均价随中心城区销量的增加而上涨,最后一周,白沙洲片、光谷东销量增幅最大,成交均价随之下挫。
受备案因素、计算周期、以及部分楼盘退房影响,周成交总量以及个别楼盘周成交量波动较大,周走势累计数据与月度数据存在较大误差,月度数据以月度走势图为准,周走势图仅作参考。
2、主城区分片区商品住宅成交均价及销量情况
片区 |
9月成交均价 |
8月成交均价 |
变化 |
增幅 |
同比去年 |
汉口中心区 |
13670.69 |
14122.98 |
-452.29 |
-3.2% |
3.6% |
古田片 |
11011.26 |
11173.44 |
-162.18 |
-1.5% |
0.6% |
二七后湖片 |
10171.68 |
9401.04 |
770.64 |
8.2% |
19.2% |
东西湖片 |
7066.55 |
6985.13 |
81.42 |
1.2% |
3.0% |
武昌中心区 |
12468.07 |
12583.26 |
-115.19 |
-0.9% |
-0.9% |
青山片 |
9058.45 |
9235.95 |
-177.50 |
-1.9% |
3.3% |
南湖片 |
9038.62 |
8868.86 |
169.76 |
1.9% |
/ |
白沙洲片 |
7327.90 |
6921.26 |
406.64 |
5.9% |
/ |
关山片 |
9723.67 |
9906.46 |
-182.79 |
-1.8% |
/ |
光谷东 |
7815.15 |
7308.49 |
506.66 |
6.9% |
/ |
光谷南 |
7483.05 |
7659.28 |
-176.23 |
-2.3% |
/ |
汉阳中心区 |
9465.80 |
9633.23 |
-167.43 |
-1.7% |
/ |
四新片 |
8259.67 |
8148.42 |
111.25 |
1.4% |
/ |
沌口片 |
6475.31 |
6195.52 |
279.79 |
4.5% |
-1.1% |
从主城区各片区成交均价来看,本月各片区房价波动幅度并不大,均在千元以内,二七后湖片以及光谷东涨幅最大,尤其是二七后湖片,本月有越秀星汇君泊、晋合金桥世家、翰林紫园、百步亭金桥汇、汉口城市广场等多个项目成交均价在万元以上,明显拉升该片区房价破万。
(注:为准确反映武汉楼市发展,2014年起,本研究中心对原南湖片、关山片及汉阳中心区三个片区进行了重新划设,细分为五个片区。具体划设说明:原南湖片以铁路线为界划分为南湖片(铁路线以东)与白沙洲片(铁路线以西);关山片为原东湖高新区三环线内;光谷东为东湖高新区三环外以东区域(含花山区域);光谷南为东湖高新区三环线以南(含藏龙岛区域);四新片为政府规划区域。重划片区暂不做同比)
从本月各片区的销售情况来看,主城区除二七后湖片销量略环比八月微下滑外,其余各片区销量均有增加,环比增幅以白沙洲片、东西湖以及光谷东最大。上述三大片区目前均价不足8000元/平,成交比例的扩大是主城区房价下滑的主要原因。
3、主城区环线成交情况
从九月份的主城区环线成交情况来看,与八月份相比,一至二环及三环外成交均价略有上扬,二至三环间成交均价保持稳定,一环内成交均价则因汉口一环内项目销量减少而大幅下滑,成交量方面,一环内销量略有下滑,其他各环线均有增长,三环外成交增幅最大,达27.0%,成为拉低主城区成交均价的主要因素,从主城区销量前十楼盘分布来看,三环外项目由八月份的四个增加至五个。
环线 |
成交套数 |
成交均价(元/㎡) |
一环内 |
256 |
14677.02 |
一至二环 |
1176 |
12208.81 |
二至三环 |
4815 |
9143.36 |
三环外 |
3511 |
7044.55 |
九月武汉主城区商品住宅成交排行前十
项目 |
片区 |
所属环线 |
套数 |
最新均价(元/㎡) |
武昌中心区 |
一至二环 |
235 |
10000 |
|
名湖豪庭 |
光谷南 |
三环外 |
184 |
7100 |
官湖郡二期微公馆 |
沌口片 |
三环外 |
183 |
6500 |
东西湖片 |
三环外 |
175 |
7600 |
|
四新片 |
二至三环 |
170 |
7600 |
|
福星惠誉东澜岸 |
白沙洲片 |
三环外 |
157 |
6000 |
白沙洲片 |
二至三环 |
145 |
7500 |
|
东西湖片 |
三环外 |
132 |
6800 |
|
中国铁建国际城 |
汉阳中心区 |
二至三环 |
130 |
8600 |
保利心语 |
南湖片 |
二至三环 |
126 |
7800 |
4.武汉远城区商品住宅价格走势
九月份(9月1号-9月30号),据亿房网研究中心的统计数据显示,目前远城区在售楼盘183个,成交均价5082.83元/平方米,价格水平较上月上涨37.02元/平方米,楼市价格环比涨幅0.7%,与去年同期相比上涨4.5%。本月远城区销售套数3343套,较上月减少298套,降幅8.2%,平均每天销量为111套,与去年同期相比减少3.1%。
九月份武汉远城区楼市量跌价升。随着八月份远城区供求达到今年较高水平后,本月市场供应有所下滑,市场需求也略有减少,尤其是月底的全面取消限购,部分购房群体向主城区分流,远城区销量相对下滑。
成交均价方面,因江夏区楼市的热销,同时黄陂、蔡甸、汉南房价上涨,推升远城区房价上升。
九月份武汉市远城区每周楼市走势图:
纵览本月远城区各周成交走势,其住宅成交量与主城区一致,呈持续增长的趋势,前两周供应遇冷,无新房源入市,销量处于低谷,随后供应量开始增加,尤其是黄陂和江夏的供应带动了远城区销量的回升。
成交价格则呈先跌后涨的趋势,首周因江夏销量跌至全月最低,房价明显下滑,随后江夏、黄陂楼市销量增加,成交均价随之上涨。
受备案因素、计算周期、以及部分楼盘退房影响,周成交总量以及个别楼盘周成交量波动较大,周走势累计数据与月度数据存在较大误差,月度数据以月度走势图为准,周走势图仅作参考。
4、远城区分片区商品住宅成交均价及销量情况
从远城区各片区销售情况来看,与八月份相比,除汉南成交均价由较大涨幅外,其余各片区房价波动幅度较小,汉南的碧桂园凰城销量增加是影响汉南房价上涨的主要因素,远城区成交结构的变化时远城区房价上涨的主要原因。与去年同期相比,江夏及蔡甸销量略有下滑,汉南也是销量涨幅最大的片区。
成交量方面,本月变化最大的是黄陂区销量环比八月明显减少,不过房价最高的江夏区销量增长仍带动了远城区房价的上行。与去年同期相比,尽管目前因政策利好,远城区有较大的受益,但仍难以超越去年的成交水平,仅黄陂和蔡甸销量有所增长,且增幅要小于降幅。
三、武汉土地市场月走势分析
2014年9月,武汉土地市场共举行一场现场拍卖会、两场网上拍卖会和两场招标会,共推出土地11宗,实际成交8宗,成交面积约55.81万平方米,土地出让金总计47.59亿元,平均楼面地价2512.87元/平方米。
供应方面,本月供地数量再度下滑,供地面积大幅减少,不过受中心城区高容积率地块的入市成交,本月成交金额下滑幅度较小,楼面地价反而大幅上扬。
需求方面,本月出让地块有两宗地块流拍,一宗地块撤牌,仅一宗地块以28.1%的溢价率成交,其余成交地块均为底价成交,受经济大环境增速放缓影响,当前开发商拿地意愿依然较弱。
本月的热点地块较多,位于汉口台北路与台北一路交汇处的P2014(092)号地块为台北路片旧城改造定向拆迁还置项目,华润集团为开发万象城,将此地块收入囊中可谓是理所当然;位于江岸区后湖市民之家附近的P2014(095)号地块被绿地集团斩获,标志着绿地集团首次布局后湖板块,该地块成交总价高达12.74亿元;P2014(097)号地块位于青山杨春湖湿地公园北面,距离武汉火车站较近,成为了本月开发商抢拍热门,经过多轮竞拍后被铁四院下属房产开发公司以11.6亿元的总价拿下。
地价方面,受台北路、后湖、杨春湖等地块的成交,以及武昌内环内地块的成功招标,本月楼面地价明显上扬,环比涨幅高达37.5%。
总体来说,尽管近期武汉已经全面放开限购,但受前几年地块出让量巨大,市场存量激增的影响,本月土地市场推地节奏再度放缓,地块成交也均以底价成交居多,不过随着未来三环内旧城改造的加速,三环内或持续有优质地块入市,或许会改变武汉土地市场持续低迷的趋势。
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