[亿房研究]5月武汉二手住宅市场走势

亿房研究中心 肖雯静 2015-08-18 17:18
【摘要】
“今年5月份,武汉主城区二手住宅挂牌平均价格为9386元/平方米,与去年同期相比上涨了501元/平方米,同比涨幅为5.64%。与上月相比上涨了61元/平方米,环比涨幅为0.65%。2014年5月至2015年5月平均每月涨幅为0.43%。”
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一、二手住宅价格情况

今年5月份,武汉主城区二手住宅挂牌平均价格为9386元/平方米,与去年同期相比上涨了501元/平方米,同比涨幅为5.64%。与上月相比上涨了61元/平方米,环比涨幅为0.65%。2014年5月至2015年5月平均每月涨幅为0.43%。

5月武汉市二手住宅挂牌价较上月有所上涨,环比上涨0.65%,涨幅继续缩小。从上图来看,今年以来武汉市二手住宅房价走势相对平稳。从5月周走势来看,除第二周成交量上升较快外,其它三周较相对较为平稳,但与去年同期相比,仍处于上涨较快阶段;而从周挂牌价来看,5月前三周价格处于低走之势,但幅度不大,至第四周价格反弹明显,挂牌价达当月最高水平。

受备案、计算周期、等因素影响。周成交总量以及个别区域周成交量有所波动,周走势累计数据与月度数据存在一定误差,月度数据以月度走势图为准,周走势图仅作参考。

二、二手住宅区域价格情况

因地理、交通、各城区发展水平、二手住宅本身新旧程度的不同以及系列政策的影响,各地段之间的二手住宅价格均存在一定差异。数据显示,本月汉口的江岸江汉硚口东西湖区二手手住宅挂牌价格的涨幅大于武昌洪山、武昌、青山等区,本月仅有武昌区、洪山区、东湖高新区挂牌价微跌。5月各区均价如下:

三、武汉市二手住宅交易情况

2015年5月武汉市二手住宅共成交了2595套,与上月相比下跌了470套,跌幅为15.33%,平均每天成交量为84套。数据显示5月武汉市二手住宅成交量已超过去年同期,回暖趋势明显,并自3月份以来武汉市二手住宅市场一直在缓慢回升中。

从成交区域来看,5月武汉市主城区各区域成交量较上月相比,均呈现下跌。由于“330”新政出台对4月份成交量刺激较为明显,而进入5月份借助新政成交的房源已消化得差不多,购房者会更趋理性,市场稳定。从整体看,汉口、武昌、汉阳中心区的成交量占全市总成交量的35.57%,显示中心城区仍是成交的主体。

四、全市重点区域二手房不同户型销售情况

从各区域不同户型商品住宅销售套数来看,60-90平方米的户型成交量最大,共成交了831套,占到全市销售套数的32.02%,其次是90-120平方米的户型成交了697套,占全市总销量的26.86%;60平方米以下的户型,共成交了704套,占全市总销量的27.13%;120-140平方米的成交了270套,占全市总销量的10.41%;140平方米以上成交了93套,占比为3.58%。

五、二手住宅市场运行特点

一. “红五月”跑量期   二手住宅价涨量跌

5月武汉市二手住宅市场持续升温,本月挂牌价一路看涨,业主和购房者双方积极入市。据亿房网研究数据统计显示,5月武汉二手房挂牌均价9386元/平米,环比4月上涨0.65%,同比去年上涨5.64%;而从成交量来看,本月共成交了2595套,与上月相比下跌了470套,跌幅为15.33%,由于“330”新政出台对4月份成交量刺激较为明显,而进入5月份借助新政成交的房源已消化得差不多,购房者会更趋理性,市场较为稳定。虽成交数据与上月相比呈现下跌趋势,但与去年相比,已远超去年同期水平。

从成交区域来看,本月区域活跃度最高的仍然是武昌、洪山片,由于地理位置和价格优势,目前该区域商圈和楼盘排名领先。10个主城区域中,二手房挂牌价格7涨3跌,5月涨幅最大的区域仍然是硚口区,环比涨幅为3.02%;跌幅最为明的是东湖高新区,环比跌度为5.93%。

从中介店面反映情况来看,面积70-140平米、总价50-80万之间的2室和3室需求关注度最高,达进度咨询量的80%。而从成交户型来看,本月除120-140平米大户型成交量呈现上涨之外,其它户型均呈现下跌,其中60-90平米户型成交量下跌最为明显,环比跌幅为26.40%。

二.政策利好叠加   投资性需求入市

央行宣布5月11日起,贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。购房者成本继续降低,降息进一步驱动武汉二手房市场回暖;新政叠加,多重惠利主要体现在对改善型和刚需购房族的需求。

楼市“红五月”的出现与近月来“330新政”、降息降准等诸多宽松性政策扎堆出台、潜在需求逐渐释放密切相关。值得关注的是,受利好政策影响,随着首次置业、改善型等刚性需求的释放,投资性需求入市现象也在增多。在当前进入楼市的投资性需求中,部分正是由股市转入楼市的买家。业内人士表示,在房地产调控政策的短期托市效应后,股市溢出资金将成为下一阶段拉动楼市交易量的推手。

六、武汉主城租房市场走势

1.住房类租金情况

5月(5月1日-5月31日),武汉主城区整体均价上涨。其中江岸区和江汉区的一、二居室和洪山区的中小户型挂牌均价呈现上涨,其它区域均呈现下跌;除二居室和三居室租金微幅上涨之外,其它小户型价格均呈现下跌。

5月武汉主城区房屋租赁挂牌均价(挂牌量:套 挂牌价:元/月)

比较因素

挂牌均价

挂牌套数

5

4

变化

5

4

变化

一居室

1501

1552

-0.03%

1140

1231

-7%

二居室

2207

2154

0.02%

2853

3246

-12%

三居室

3182

3147

0.01%

1813

1913

-5%

其他

4646

4680

-0.01%

396

309

28%

数据显示,5月武汉二手房各区域挂牌租金中,江汉区整体租金仍为最高,其次为江岸及硚口区,青山区租金最低。

内环

二环

三环

36.14

22.17

17.23

各区域房屋租赁挂牌均价(挂牌量:套 挂牌价:元/月)

    项目

区域

一居室

二居室

三居室

其他

挂牌量

挂牌价

挂牌量

挂牌价

挂牌量

挂牌价

挂牌量

挂牌价

江汉区

137

1648

365

2481

225

3841

46

6211

江岸区

431

1499

801

2311

394

3769

65

5728

硚口区

140

1696

424

2391

299

3413

13

4323

东西湖区

24

1023

468

1898

429

2358

186

4065

武昌区

197

1536

307

2361

217

3420

51

4678

洪山区

58

1572

70

2084

74

2821

16

3472

青山区

63

953

272

1744

87

2382

2

3150

东湖高新

1

2000

7

2186

2

2500

1

4500

汉阳区

81

1375

124

1984

69

2661

13

3954

沌口区

8

1200

15

2033

17

2424

3

4367

数据显示,5月武汉二手房各区域挂牌租金中,江汉区整体租金仍为最高,其次为江岸及硚口区,青山区租金最低。

2.住房类租金价格分布情况

分价格来看,5月出租最多的住房是租金1000-1500元/每月的房源,占43.15%,较上月上涨0.76%,以一居室及部分二居室为主。其次是1500-2000元/每月,占32.81%,较上月下跌0.60%,主要以中心城区二居室部分高档一居室为主。3000元以上房源占比最小仅1.16%,较上月下跌0.75%。图表显示主城大多数住房租金依然在1000-2000元/之间,占比85.65%,较上月增加0.12%。

3.各区域住房租赁挂牌量

从供应情况来看,5月住房租赁挂牌量为6202套,供应量较上月下跌7.42%。从上图标看,各区域住房供应相差较大,主要供应集中在武昌、江岸等中心区域,而东西湖、东湖高新以及沌口等区域供应量相对较少。武昌及汉口中心区房源占比达66.30%

数据显示,5月挂牌量最大的是江岸区为1691套,较上月上涨了6套,占比27.27%,其次是东西湖区为1107套,较上月上涨295套,占比17.85%,东湖高新挂牌最少,仅11套。武昌、江汉等中心区域仍是出租房源的供应主体。

4.武汉主城住房租赁户型分布情况

分户型来看,5月二居室依然是租房市场主力占比46%,且较上月下跌2.46%,其次是三居室占比29.23%,较上月增加0.67%。从市场情况来看,本月出租量最多的依然是洪山区,由于该片区人口流动量大,加上配套及交通发展较快以及学区房较多,因此受到不少租户的追捧。本月最热门区域除洪山的光谷区域外,还有徐东商圈以及关山片。从5月份整体挂牌量来看,本月房屋出租挂牌量与4月份相比,仍处于下滑趋,但幅度明显缩窄。从市场情况分析,由于二手房营业税“5”改“2”的政策出台,不少房主将满“2”未满“5”的房屋转租为售,以旧换新,导致市场上二手住宅出租挂牌量明显减少。而随着毕业季来临,大批的毕业生涌入市场,租房旺季已悄然到来,毕业生因受到租房成本的限制,综合考虑交通、价格和装修三方面因素,地铁、公交起始两端周边片区的中低端房源为最佳选择。

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