[亿房研究]10月武汉二手住宅市场走势

亿房网 2014-11-17 10:04
【摘要】
“2014年10月武汉市二手住宅共成交了2917套,与上月相比上涨了756套,平均每天成交量为94套。从周成交来看,10月武汉二手住宅各周的成交量持续攀高。数据显示至9月底全面取消限购以来,武汉市二手住宅成交量有明显回暖趋势,且已超过去年同期水平。”
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一、二手住宅价格情况

今年10月份,武汉主城区二手住宅挂牌平均价格为8994元/平方米,与去年同期相比上涨了353元/平方米,同比涨幅为4.09%。与上月相比下跌了2元/平方米,环比跌幅为0.02%。2013年10月至2014年10月平均每月涨幅为0.32%。

10月二手住宅挂牌均价为8994元/平米,住宅成交2917套。从数据来看,武汉市二手住宅成交量呈直线上涨趋势;从各周走势图看,10月武汉市二手住宅挂牌均价连涨3周后,在第4周出现下滑,至第5周,挂牌均价已跌至7月份水平;成交量方面是持续上涨,并在第5周创开年以来成交量新高,且与去年同期相比上涨了367套,同比涨幅为14.39%。

受备案、计算周期、等因素影响。周成交总量以及个别区域周成交量有所波动,周走势累计数据与月度数据存在一定误差,月度数据以月度走势图为准,周走势图仅作参考。

二、二手住宅区域价格情况

因地理、交通、各城区发展水平、二手住宅本身新旧程度的不同以及系列政策的影响,各地段之间的二手住宅价格均存在一定差异。数据显示,本月10个重点区域挂牌价6跌4涨,其中除江岸区、洪山区、武昌区和硚口区挂牌均价有所上涨之外,其他各区域均价均呈不同程度下跌。其中东胡高新区跌幅最大,环比跌幅为2.27%;其次是沌口区和江汉区,环比跌幅分别为了1.85%和0.92%。江岸区与硚口区涨幅最大,环比涨幅分别为2.38%和1.54%。10月各区均价如下:

三、武汉市二手住宅交易情况

2014年10月武汉市二手住宅共成交了2917套,与上月相比上涨了756套,平均每天成交量为94套。从周成交来看,10月武汉二手住宅各周的成交量持续攀高。数据显示至9月底全面取消限购以来,武汉市二手住宅成交量有明显回暖趋势,且已超过去年同期水平。

从成交区域来看,10月武汉主城区各区域成交量均呈现上涨趋势,其中沌口区涨幅最为明显,环比涨幅已达100%;其次是东西区和汉阳区,环比涨幅分别为45.81%%和44.56%,与房价下跌区域形成明显对比。从整体来看,汉口、武昌、汉阳中心区的成交量占全市总成交量的35.76%,显示中心城区仍是成交的主体。

四、全市重点区域二手房不同户型销售情况

从各区域不同户型商品住宅销售套数来看,60-90平方米的户型成交量最大,共成交了1034套,占到全市销售套数的35.44%,其次是90-120平方米的户型成交了720套,占全市总销量的24.67%;60平方米以下的户型,共成交了777套,占全市总销量的26.64%;120-140平方米的成交了259套,占全市总销量的8.87%;140平方米以上成交了127套,占比为4.35%。

五、二手住宅市场运行特点

(一)“银十”镶金 政策效应显现

在传统楼市销售旺季,今年的“金九银十”受政策影响,10月市场明显好于9月,呈现“银九金十”局面。进入第四季度武汉二手房市场稳定,渐趋理性。

本月,武汉二手住宅市挂牌价均价为 8994元/㎡,住宅成交 2917套。从市场总体来看,随着“金九银十”旺季的到来,看涨的预期将使得武汉二手住宅市场形势继续可观。业内人士认为,随着此次楼市调控政策“见底”,此前持续“向下”的楼市或将进入“缓冲期”。

政策方面:9月份以来,政策利好消息不断,限贷松绑、“认贷不认房”政策等相继落实。尽管“房贷新政”的实施细则仍待明确,但部分购房者的心态已开始起了变化。由于之前有“刺激”楼市的先例,一些购房者害怕“错失良机”,加快下单步伐;也有一些购房者担忧,仍在看风向、等细则,不过总体来看,购房者入市、出手心态趋强。

尽管各银行有关“房贷新政”的具体细则仍待出台,但多数购房者认为,当前楼市调控政策已经“见底”,房价、成交也很可能逐步恢复平稳。因此,“房贷新政”的具体落实将对后续楼市走向产生重要影响。业内人士分析认为,信贷政策松动所带来的效应虽有所显现,但是否能带动成交量大增,仍要看银行的“脸色”。

另外一方面,进入第四季度以来,开发商们纷纷“抢收期末考”“以价跑量”已经成为主场。各种促销活动“再现”,从而加快了部分刚需入市的步伐,但仍然也有一部分“买涨不买跌”的购房者占刚需主流。

(二)市场趋理性 改善型需求释放

(1)二手住宅成交量分析。二手住宅成交仍以中心城区为主力,从统计数据来看,10月份二手住宅各区域成交量较上月整体呈上涨趋势。其中江岸区成交398 套,江汉区成交 386套,武昌区成交378套,分别位居前三名。从目前来看,政策的撬动作用已略见成效,改善型需求积极入市。二手住宅挂牌均价方面,二手住宅挂牌均价仍与区域地段关系密切,特别是中心城区的江汉区、江岸区、武昌区分别以10614 元/㎡、10428 元/㎡、10171 元/㎡的价格位居前三名,挂牌均价均已过万。

十一长假以来,在新房价格持续下跌的背景下,二手房预期下跌,使得不少业主因急于卖房自动调整挂牌价。而中心区域房价抗跌性明显好于其他区域。从市场整体情况来看,虽然新房降价明显,但从业主的心态来看,由于购房者看房量增多,自己手头房屋并不急于出售,因此部分业主降价的意愿普遍降低,个别业主甚至涨价出售;另一方面,随着新政的放开,改善性需求逐步释放,“以小换大”“以旧换新”的业主明显增加,因此市场上优质二手房大量涌现。预计二手房房价短期内难大涨。

(2)成交户型分析。从不同户型二手住宅销售套数来看,60-90 平方米的户型成交量最大,共成交了1034套,占到总销售套数的 35.44%;其次是90-120平方米的户型成交了720套,占全市总销量的24.67%;60平方米以下的户型,共成交了777套,占全市总销量的26.64%;120-140平方米的成交了259套,占全市总销量的8.87%;140平方米以上成交了127套,占比为4.35%。可见,10月份市场成交仍以中小户型为主,特别是90 平米左右的无税房最受欢迎,面积适用,总价较低,符合刚需要求。

相较上月全面“解限”之前成交户型占比情况而言,大户型成交环比下跌23.95%;而60平米以下户型,由于不限购,近期多以投资型以及外地刚需购房者居多,其总价低,且地段好、出租快的小户型更成为这类购房者眼中的“香饽饽”。市场从8月份开始转暖,而市场新政出台又激活了不少“以小换大”的需求,因此小户型以及中小户户型的成交量在“卖出买进”中占比明显,且是改善型需求较为集中的总价档位,这表明改善型需求入市比例提升。

(3)区域活跃度分析。从成交量来看,10月份中心区域仍是市场成交主力,江岸、江汉、武昌是二手房最活跃的地区,尤其在地铁、轻轨沿线、学区、商圈等区域成交量比较大,而沌口区和青山区的成交仍比较低迷,这与其生活环境及配套、交通、以工业为主、缺少服务产业的区域结构有关。

(责任编辑:刘荃)

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  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。

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