汉阳区市场调查报告——

　　一、汉阳区区域情况简介

　　(一)地理位置。汉阳位于武汉市区的西南，处于长江武汉黄金水道段，与汉口和武昌隔江相望。汉阳独占三镇一方，全区面积达108平方公里，区内由汉阳大道、鹦鹉大道和龙阳大道等数条主干道构成交通框架。

　　(二)区域特性。汉阳区属老工业城区，而本身在近几年又面临开发后劲不足，资金难、规划难的问题，与汉口、武昌相比，远离商贸物流中心的城区面积大，大部分地区与郊区接壤，是未开发过的处女地。在汉阳108平方公里中，城区面积不足28平方公里，还有大量土地可成片开发建设。尽管如此，该区独特的优势则是其它两区无法比拟的。汉阳区拥有着深厚的历史文化沉淀，加之近年来现代工业在该区的崛起及规划中的武汉新区，形成了与其它区域显著不同的区域特征。

　　1.充分利用现有资源，发展旅游业。汉阳区拥有两江、十山、六湖，历史文化遗产极为丰富，因此大力发展旅游业。经过多年规划论证，目前汉阳区已经确立了“三片一区一园”景区景点的规划方案。“三片”是指即晴川片、月湖片、翠微片，“一区”是指龙阳湖度假区，“一园”则是武汉动物园。丰富的自然资源和历史人文资源将使汉阳区成为武汉市的“文化旅游城”。

　　2.武汉经济开发区在该区的落户，确立了汉阳区在整个武汉市的经济地位。武汉经济技术开发区是全国48个国家级经济技术开发区之一，2000年4月国务院又批准在武汉经济技术开发区设立国家级出口加工区。武汉出口加工区是国务院批准的全国首批15个试点区之一，也是我国中部唯一的一个出口加工区。该区的设立，极大地促进了湖北省和武汉市对外开放和外向型经济的发展。此外，高科技产业园、民营科技园和高科技(生态)农业园的开发建设，使得该区经济已成为武汉市经济发展的重要力量。

　　3.高校和文体设施在该区崛起。与现代制造工业基地相呼应，武汉体育中心、江汉大学等一批体育城、大学城已落户该区，高校和文化体育场馆的建设丰富了该区的架构，同时也将促进汉阳区以及整个武汉市的经济发展。

　　区域经济。汉阳地区包括晴川片和十升、四新、沌口多个综合组团，重点发展汽车工业、港口和旅游等职能，而且已明确定位为“文化旅游城、中国武汉汽车城、现代商住城”。目前，武汉经济技术开发区内已经聚集了中法合资神龙汽车有限公司、青岛海尔、美国可口可乐、广州本田汽车有限公司、三环集团、沙特阿拉伯ALJ集团马来西亚金狮集团、法国家乐福、长印集团、汉商集团等国内外知名企业1000多家，其中私企占48%，加上政府资金的大量投入，政策优惠条件的放宽，招商引资力度的进一步加大，使区域经济得到了快速发展。

　　随着经济的发展，房地产行业也将目光聚焦到该区。近年来，该区楼盘层出不穷，市场需求量也较以往有了很大的提高，在一定程度上也促进了该区的经济发展。

　　汉阳区旅游业也初步显示出产业规模。自1998年成为武汉山水园林试验区之后，汉阳区把旅游作为全区支柱产业发展的思路变得更加明确，发展旅游业的硬件、软件有了新突破。近年来，市、区每年投入不少于1亿元进行基础设施建设，晴川、月湖、归元寺、动物园、琴台等观光名胜的周边环境得到整治，年接待中外游客500余万人次。旅游从业人员的服务意识、竞争意识有所加强，围绕旅游展开的招商引资已成为全区的重点。

　　汉阳区经济的发展，尤其是区内武汉经济技术开发区不断的发展，为武汉市经济发展做出了巨大的贡献。目前，武汉市财政1/10的财源来自于该区内的沌口开发区。据称，今后5年内，沌口将承起武汉1/3的财政收入，工业总产值将达到1500亿元。这几乎相当于再造一个半武汉，且至少能提供几十万个就业岗位。

　　二、汉阳区房地产发展历程

　　长久以来，汉阳落后的经济状况使人们对其存在观念上的偏见，导致汉阳区房地产业的发展较为缓慢，同其它区域相比，其房地产的发展也较为落后。下面的图表是对该区历年价格的情况，如下表所示：

　　历年住宅物业平均价格比较表

　　单位：元/平方米

　　从整个区域市场来看，该区内目前仅有世贸锦绣长江这一个真正意义上的高价楼盘，均价在1万元/平方米以上;低等价位楼盘均价目前在4500元/平方米，中等价位楼盘均价达到5600元/平方米。同时,区域内产品目前以高层为主,以小高层产品为辅,写字楼商务物业的发展相当薄弱,近一年来,随着武汉新区的建设,对商业发展起到了极大的促进作用,目前汉阳已进入办公用房的快速发展期。

　　尽管如此，作为三区五片(即汉口地区的金银湖片和后湖片、武昌地区的南湖片、东湖高新开发区片以及汉阳地区的沌口开发区)其中的一个开发热点，近来汉阳区尤其是沌口开发区内房地产的发展还是较为迅速的。目前该区内已聚集了近60家楼盘，从市场接受情况来看也是较为理想的，目前整体销售率约为75%，部分楼盘已经清盘。相信随着该区经济不断的向纵深发展，房地产业会在其中充当越来越重要的角色。

　　三、区域市场特征

　　目前汉阳区主要的住宅项目有金色港湾、湘隆时代、水墨甲秀、十里华府、新长江香榭琴台等已多达二十余个之多。根据最新数据表明：08年(1月-4月)，通过对武汉市房地产信息网公布的数据统计，汉阳在售楼盘43个，成交均价为5894.25元/平方米，同比上涨 1637.46元/平方米，涨幅为38.47%;月均销售套数为239套，同比减少37套，降幅为18.32%。

　　片区内新楼盘主要呈现出如下特点：

　　1、相对其它区域，价格适中，交通便利，更高性价比。

　　2、由于天然景观支撑，长江、汉江、月湖、物业开发以景观住宅为主;

　　3、房型已经由过去以多层为主向以小高层为主和以高层为辅的方向发展。

　　4、土地资源比较丰富，名胜古迹多。

　　5、区域内有一批大工业企业，存在一定污染。

　　6、市政生活配套资源丰富

　　四、区域住宅物业概况

　　◎ 产品形态分析

　　从上面供应类型分析可知，区域住宅供应方面，早期以多层住宅为主，如鹦鹉花园早期、芳卉园一期等;随着区域市场的逐渐开发，住宅建筑形态已由多层为主向小高层、高层转变。在新开发的楼盘中，小高层项目占总量的比例提高到30%之多，这也反映出土地资源减少，地价上涨后，电梯小高层建筑将成为市场主流的发展趋势。

　　◎ 户型及面积分析

　　区域在售主住宅项目中，3×2×2共约5600余套，为绝对主力户型，其次是2×2户型供应量大，约为3800余套。

　　◎ 物业管理配套分析

　　汉阳区现有供水厂3座，日供水量40万吨，另有部分工厂采取地下取水和自泵江水解决工业用水，其供水能保证汉阳区人民生活用水和工业用水的需要。汉阳区排水体系基本形成，其排水区为七片，管道总长11.1万米，基本是合流制。分区规划主要以雨污分流，旧城区内也逐步过渡到分流制来确保污水治理。工业废水和生活污水将分别由污水抽升站引至墨水湖和龙阳湖，两地规划各建污水处理厂一座，日处理量12万吨，排水服务面积将达到90%。区内电源来自梅子山110千伏梅子洞变电站，电网有高压网及中压网，供电能满足区内生产生活需要。区内现阶段有电话容量近20000门，通讯线路畅通。

　　五、销售情况分析

　　1、主要在售楼盘一览