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3、区域楼盘分析
(1)片区楼盘地理分布
(2)片区楼盘分析
a) 销售价格比较
此区域楼盘均价大体上相差不多，小区配套设施稍差的汉口人家和地段更远的2008城市花园相对而言价格较低，但古田片区的购房者在影响购买的诸多因素中更加注重价格因素，所以价格的低廉也成为这两个楼盘的主要竞争优势之一。
客层分析
从对区域的价格分析来看，在古田片区内的楼盘销售总价在35-55 万的范围内。
1.板块内楼盘的销售总价范围在30-40万的大部分客户群体主要表现为：在板块内原拆迁户、工薪收入阶层改变居住环境及临近区域的工薪收入客户。
2.对于总价在41-60 万范围的，该类客户群体收入水平高且稳定，对今后收入也较高预期，对生活质量要求高，对中高楼盘需求较高，该类型群体主要表现为二次购房者。如：政府机关干部、事业单位管理层私企业主。
b) 规模分析
分析：
古田区域目前在售项目的开发体量都属于中大规模，但古田四路板块项目容积率要普遍高于古田三路项目。如：在古田四路板块开发项目基地面积较小，但容积率较高，板块内项目容积率在1.8 以上，使得项目开发规模较大;古田三路板块开发体量大，基地占地面积大，项目开发容积率均较低。如：『汉口春天』仅为1.77。
目前古田片区在售或在建项目的总体开发规模达到了近153 万㎡。其中，古田四路在售楼盘开发规模达到了66 万㎡，古田三路和古田二路在售楼盘达到了87万㎡。
综合对古田的规划和区域市场开发规模的分析，反映出古田片区随着开发的不断进行，配套的不断完善，市政基础设施的建设，区域的城市环境和居住条将得到质的改变，古田区域房地产市场将是汉口楼市的热点之一。
c) 物业形态
古田区域目前在售项目物业形态表现较为丰富，从多层、小高层到高层均有，项目多表现为复合型社区，呈现出板块的特点。古田四路板块的物业形态多以小高层和高层为主，辅之以多层。如：『香港映象』、『汉水熙园』等。古田三路板块的物业形态主要为多层，辅之为小高层、高层。古田二路板块物业主要以多层和小高层。主要以多层物业为主。综上对古田在售楼盘物业形态的比较，古田四路板块产品相对与古田三路属于较高密度的产品。由于地块的区域性，容积率的限制，板块内的物业形态的特征将对本地块所开发的物业形态形成一定限制。
d) 户型配比分析
我们通过调研发现面积在70---90平方米和100---120左右的中小户型销售情况比较好，这说明消费者在购买该区域楼盘时较注重实用性，也可以说成是以居住为主的消费者。另外上述几个楼盘的户型配比较多样，可以满足不同层次消费者的需求。
e) 楼盘主要经济技术指标比较
Ø 博学仕府——容积率：3.28;绿化率：35%
Ø 香港映象——容积率：1.78;绿化率：35%
Ø 2008城市花园——容积率：2;绿化率：30%
Ø 汉水熙园——容积率：1.80;绿化率：35%
Ø 汉口春天——容积率：1.77;绿化率：40.80%
Ø 融侨锦城——容积率：2.36;绿化率：35.5%
Ø 汉口人家——容积率：1.64;绿化率：30%
很明显可以看出，上述楼盘中博学仕府的建筑密度是最大的，这一点自然会影响到居住的舒适度，汉口春天的绿化率最高，而容积率接近平均水平，所以居住的舒适度应该是最好的，数据反映的情况与我们现场的感受是一致的。
f) 楼盘开发商实力比较
Ø 博学仕府——武汉市硚房集团有限责任公司
Ø 香港映象——武汉市三金房地产开发有限公司
Ø 2008城市花园——湖北世纪东方房地产开发有限公司
Ø 汉水熙园——武汉汉正街市场股份有限公司
Ø 汉口春天——武汉福星惠誉房地产有限责任公司
Ø 融侨锦城——武汉融侨房地产开发有限公司
Ø 汉口人家——湖北金信投资置业有限公司
上述楼盘开发商实力都较可，建筑商实力亦都不分高下，其中基本上是以本地开发商和本地建筑商为主，说明本地的房地产开发建筑企业已经捷足先登看好了古田这片热土，亦说明该地段具有的良好开发潜力。
g) 物业及配套设施比较
物业管理费：
Ø 博学仕府——小高层1.2元/平方米·月;多层1.1元/平方米·月
Ø 香港映像——1.2元/平方米·月
Ø 2008城市花园——多层0.8元/平方米·月;小高层1.2元/平方米·月
Ø 汉水熙园——1.5元/平方米·月
Ø 汉口春天——1元/平方米·月
Ø 汉口人家——0.7元/平方米·月
上述几个楼盘的物业管理费用比较接近，只是汉水熙园的价格相对较高，但此楼盘在小区配套上并不占有绝对优势，所以这一点有可能会影响到它的销售。
配套评价：
所调研楼盘由于都处在解放大道附近沿线交通及生活配套情况相似，交通线路十分发达，生活配套比较完善，相比较而言汉口春天在生活配套的距离上更具有优势，因为中百仓储古田店及车站就在其身边，其他楼盘在生活配套的交通距离上稍远，2008城市花园因所处地段距离中心城区更远，周边配套目前来说处于劣势。小区内部的配套大体相当，会所、户外运动场所等基本设施都有配备，但是具体来说汉口人家在小区内部的环境配套上略显不足，小区内的景观设置也不及其他小区，这是它在竞争上的主要劣势。
h) 广告述求点分析
调研区域内楼盘的广告具有很高的同质性，蕴含的文化气息浓厚，侧重于宣传项目的文化底蕴，力图用文化魅力来感染消费者，博得购房者的认同，消费者对文化的感知度和认同度都很高，而是对楼盘具体的情况较为关注，所以此区域内的楼盘项目在广告宣传上应该更为注重对楼盘细节和项目本身优势的介绍。
三、 区域消费人群分析
购买该区域楼盘主要是以生活和工作在硚口古田片区周边的中高层消费人群和来至武汉三镇的其他消费人群，由于硚口属于武汉较晚开发的区域，目前的经济水平相对于汉口武昌较落后，收入水平同比一般，在调查过程中从销售小姐那获悉：该消费人群普遍非常注意价格的因素，而不像汉口，武昌那边在注意价格因素的同时亦很注重小区内外环境建设及配套和开发商实力的判断。因此该消费人群消费意识有待提高，亦可值得我们关注。
区域购房群体特征：
本区域购房群体年龄段相对集中，并由以前区域内逐步向区域外购房转变，具体表现如下：
·主力购房者年龄在28-45岁之间，占购房人群的80%以上。
·重点分布于贸易、制造业、政府机关及教育文化领域。
·购买以自住为目的客户在90%以上，投资客户极少
·住宅关注要点依次为：价格、地段、户型、环境、物业配套
·价格接受水平，在30-50万之间总价接受度最高50万以上价格有抗性
·区域外客户以江岸、江汉区为主，其它区域比率不高
本区域客户来源
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