影响项目开发方向的资源要素有很多,如规模、地形、地貌、地势、四至、景观资源、经济指标等,而其中,一个低调的指标,FAR(Floor Area Ratio),即容积率,无时不刻在宏观或微观上,影响着项目的发展,成为项目开发最隐形的资源要素。
容积率的抉择,财富与精神的博弈
同一宗土地,在地价变化不大时,容积率越高,项目可建的面积越多,可获得的开发总利润也越多。在容积率发生变化,建筑形态没有实质性变化时,一宗地块的边际成本也会有所降低。当企业从同一项目上能够获得单位利润和利润总额均有提升时,很多企业会就高不就低。但是,容积率越高,规划可发挥的空间越小,项目品质提升受到的制约越大。提高容积率,满足了企业对财富的追求,但一定程度也会牺牲项目高水平、高层次的精神追求。当容积率高到一定程度时,项目在精神层面的附加,更多成为一种心有余而力不足的弥补,很难起到锦上添花的效用。因此,容积率的高低,实际上是企业对财富追求与精神追求的博弈。
容积率的释放,供给与需求的平衡
容积率一旦确定,建筑形态可选的范围大致限定,在可选范围内,应以哪一种或哪几种建筑形态来释放呢?既要综合考虑区域市场房价、地价、造价、购买力等与成本、利润关联的市场因素,还要考虑区域现状供给、潜在供给、市场容量、消费习惯及趋势等供需因素,更需要客观分析项目在市场竞争中的地位,使项目在表面的成本、利润、现实的份额占比与资金回笼之间,寻求最佳的平衡。在房地产开发遍地开花,市场竞争日益加剧的今天,项目开发过程中短期、中期、长期战略需全盘综合考虑,使项目大体沿着开发初期开门红、开发中期高溢价、开发后期保稳定的良好节奏推进,而这些战略目标的实现离不开充分考虑供需平衡的理性定位。
容积率的效能,规范与思想的辉映
规划是规范与思想的融合,融合的境界越高,规划的亮点越多,规划发挥的价值也越大。在区域市场环境既定、发展速度既定的情况下,如何将规范与楼盘价值体系最大化地关联起来,打造既符合规范要求的日照、间距,又能最大化展现楼盘形象及内涵的整体规划,从而不仅能快速吸引客户看房,还能坚定客户买房决心,促成其快速买房。容积率的效能最大化发挥,是开发利润、外在气质、内在品质、需求认同等多方兼顾的表现。在现有的项目资源、企业资源及社会资源的基础上,最大程度地满足目标客户日益多元、日益提升的物质与精神需求,同时实现企业对利润、对品牌的综合追求,是容积率效能最大化要考虑的事情。企业面临的资源不同,开发的思想也会有所差异,综合权衡选择一种最利于项目、最利于企业发展的规划,就是容积率效能最大化发挥的表现。
相同的容积率,不同的价值释放方式
相同的容积率,可以打造出不同的生活品位,塑造出不同的楼盘卖点,满足不同的企业战略,实现不同的心理满足。企业的实力、企业的格局,竞争的程度、竞争的层次,买方的实力、买方的品位、买方的心理,项目的资源等不同,影响着项目的定位及容积率的发挥,使同一个容积率值,表现出许多种可能,而这些可能也是将项目价值最大化释放的一种表现方式。
既定的容积率,如何实现项目价值最大化?
既然既定的容积率,有多种可能,如何才算实现了项目价值的最大化?首先是要明确好项目定位,在建立了基本优势、满足了基本需求、确定了成本范围的前提下,尽可能创造客户高度认可的多元化价值。
高尚的生活品位:
物质日益丰盛,精神追求亦越来越突出,无论富贵与否,都无法阻碍人们对品位生活的向往与追求。高而不贵的品位生活,是精神与物质的完美结合。在建筑、园林、小品等细节中演绎一种格调,充分满足人们的精神诉求,并不需要太多的投入,即可达到良好的效果。
优越的居住环境:
城市经济快速发展,城市人口越来越多,城市土地越来越少,城市环境越来越差,健康显得弥足珍贵。5个工作日、40小时之外,一家人的生活品质与居住环境紧密关联。绿化率、植被层次、景观元素、园林视觉、景观功能,都在以不同的方式影响着人们的居住品质。在既定容积率的前提下,如何打造一场愉悦的五官盛宴,实现生理与心理的双重满足,对企业一种挑战。
便利的生活条件:
充分利用城市资源,有效开发自身资源,提升居家生活的便利感。多元化的生活配套,是居家便利感的最直接体现,交通出行、购物、娱乐、休闲、餐饮、教育、金融、医疗、健身、运动等,让业主尽可能享有其中大部分或全部的便利,生活会更加顺心、从容,当然这种便利应建立在项目自身规模、容积率允许、成本可控的前提下。
良好的室内体验:
开阔的视野、大气的空间、通透的采光、完善的功能、丰富的配置、适用的尺度、严格的功能分区等,都能为室内居住体验加分。在满足客群面积需求和总价控制心理的前提下,尽可能满足其所有感性但又合理的需求,成为打动客户购买的定心丸。无论容积率高低如何,建筑形态如何选择,对户型的考究都不能放弃,客户需要楼盘表现的气质与品位,更需要居室之内的舒心和适用。
贴心的细节品质:
室外空间导视、室内空间品质,无缝对接的物业配置,如道路指示牌、单元大堂、电梯厅、车库、智能化配置、新科技、新技术等,使品质打造、细节塑造形成一种随处可见的尊崇体验,成为生理与心理的双重享受。容积率越高,这种细节体现就越重要,它是弥补其他短板,且最温馨、动人的一面。
项目所有的努力,建立在一宗地块之上,而其中容积率是影响项目开发的关键条件,也激发着开发商、设计院、策划公司的最大潜能,使项目彰显出最大的个性与活力,实现并适度超越目标客群的需求预期。
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