(武汉写字楼市场统计包括写字楼、办公别墅、公寓及科研楼等产品)
今年武汉甲级写字楼保持持续热销势头,但下半年随着住宅限购取消部分公寓式办公楼产品出现去化困难,但下半年乙级写字楼尤其是东湖高新区乙级写字楼发力,拉动下半年销售持续走高。
2014年,武汉市写字楼供应量231.83万平方米,与2013年相比增加51.02万平方米,同比增长28.21%。
成交量方面,2014年武汉市写字楼成交量84.41万平方米,与2013年相比减少42.56万平方米,同比下降33.5%。公寓式写字楼成交减少是成交量下降的主要推力。
价格方面,2014年武汉市写字楼成交均价11900.48元/平方米,与2013年相比下跌898.13元/平方米,同比下跌7.0%%。主要因素是远城区公寓及乙级写字楼成交比例增大。
一、新增供应同比增长28.21% 远城区供应增幅加大
(一)、新增供应同比增长28.21% 淡旺季特征明显
随着武汉经济和城市快速发展,随着建设大道、中北路、及硚口、江岸等传统商务区及光谷、沌口、后湖、新洲河蔡甸等新兴商务区的发展2014年写字楼供应在去年基础上大幅增长,再次达到供应高峰。
新增项目批次 |
新增面积(万㎡) |
同比增幅 |
82 |
231.83 |
28.21% |
从全年新增情况看,写字楼新增供应波动较大,主要集中在下半年。下半年新增约占全年新增写字楼面积的69.8%。从各月新增情况看,全年写字楼供应最高的月份为5月、6月、10月和12月,月供应量超过22万平方米,表现出较明显的淡旺季特征。。
(二) 武昌供应占比达46% 远城区供应增幅加大
今年写字楼新增项目分布在武汉市的十五个区,主要分布在主城区。
从面积上看,东湖高新区、武昌区和洪山区是武汉市写字楼新增供应主力区域。武昌三大区域占比达46%。
但各区存在较大差异。其中东湖高新区以研发楼为主,有少量写字楼和商务公寓以及办公别墅;武昌区则主要以商务写字楼为主,有少量公寓式酒店和商务公寓;江汉区凭借王家墩CBD,供应的主要是商务写字楼;汉阳区供应的主要为办公楼和商务公寓。其他各区主要为配套公寓、办公楼和研发楼为主。
从同比增幅看情况看(如下图),黄陂区、东西湖、蔡甸、江夏等远城区有较大幅度增长,增幅明显超过硚口、江岸、武昌等中心城区,此外、汉南、青山等区域成为增长对快的区域。
从各片区新增面积占比来看,东湖高新和武昌区新增面积占全市总新增面积比例最高,分别达19%和17%,其中东湖高新增面积43.08万方,主要以科研办公楼为主。
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二、武汉写字楼量价齐跌武昌供销两旺
受住宅限购等政策变动及供应波动较大影响,2014年武汉写字楼成交量价齐跌,市场进一步分化,一方面甲级写字楼持续热销,领一方面部分乙级写字楼尤其是部分公寓式办公楼去化困难。
(一)量价齐跌武汉写字楼成交下滑33.5%
2014年武汉市写字楼成交9598套,成交面积84.41万平方米,成交均价11900.48元/平方米。成交套数同比减少37.4%,成交面积同比减少33.57%,成交金额同比减少35.2%,成交均价同比下跌7.0%。
年度 |
成交套数 |
成交面积(万㎡) |
成交金额(亿元) |
成交均价(元/㎡) |
2013 |
15323 |
126.98 |
162.51 |
12798.61 |
2014 |
9598 |
84.41 |
100.46 |
11900.48 |
同比增长 |
-5725 |
-42.56 |
-62.06 |
-898.13 |
同比增幅 |
-37.4% |
-33.5% |
-38.2% |
-7.0% |
从月度走势来看,2014年武汉写字楼成交量波动较大,季节性特征明显,成交主要集中在旺季的4、5、6月和10、11月等。在住宅限购变动的7、8、9月成交陷入低迷,10月后在武汉中央文化区等甲级写字楼及光谷8号工坊等乙级写字楼大幅成交推动下,成交再度增长。但整体来看仍低于去年成交水平。
成交均价方面,各月写字楼成交均价走势平稳,价格波动幅度在5%以内。上半年由于广发银行大厦、江汉国际、泛海国际SOHO等甲级写字楼成交占比降低成交均价波动较小,但下半年随着武汉中央文化区和雄楚广场等项目成交影响波动有所加大。
2014年武汉写字楼成交均价TOP10:
项目 |
区域 |
成交均价(元/平米) |
办公类型 |
时代广场 |
江岸区 |
23611.81 |
公寓式办公楼 |
武汉保利文化广场 |
武昌区 |
23043.22 |
甲级写字楼 |
汉江国际 |
江汉区 |
21576.81 |
甲级写字楼 |
硚口金三角A地块(星汇云锦) |
江岸区 |
21439.19 |
公寓式办公楼 |
尚城国际 |
武昌区 |
20541.07 |
甲级写字楼 |
武汉中央文化区K1地块一期一区 |
武昌区 |
19866.14 |
甲级写字楼 |
愿景广场二期 |
武昌区 |
19559.71 |
公寓式办公楼 |
融众国际 |
东湖高新区 |
18042.34 |
甲级写字楼 |
泛海国际SOHO城(一期) |
江汉区 |
16944.94 |
甲级写字楼 |
武汉中央文化区K6K7地块一期 |
武昌区 |
16738.85 |
甲级写字楼 |
2014年武汉写字楼成交金额TOP10:
项目 |
区域 |
成交金额(万元) |
办公类型 |
武汉中央文化旅游区 |
武昌区 |
134331.59 |
甲级写字楼 |
泛海国际SOHO城 |
江汉区 |
97246.29 |
甲级写字楼 |
金融港后台服务中心 |
东湖高新区 |
72269.10 |
乙级写字楼 |
普提金国际金融中心(10号楼) |
洪山区 |
56344.27 |
甲级写字楼 |
世茂龙湾四期 |
蔡甸区 |
52473.95 |
公寓式办公楼 |
武汉南国雄楚广场 |
洪山区 |
43256.00 |
公寓式办公楼 |
广发银行大厦 |
江汉区 |
41110.77 |
甲级写字楼 |
福星惠誉国际城K-3地块 |
武昌区 |
40635.04 |
甲级写字楼 |
福星惠誉·水岸国际6号地块 |
武昌区 |
28220.48 |
甲级写字楼 |
保利香槟国际(B区) |
硚口区 |
23556.33 |
甲级写字楼 |
(二)、武昌写字楼供销两旺 成交占比52.3%
成交面积方面,今年武昌 、硚口、江汉、汉阳、江岸等中心城区有所下降,其余各区尤其是远城区同比增长。其中,从面积增长绝对量来看,蔡甸区和黄陂区排前两位,其次是东湖高新区;从增幅来看,蔡甸区和青山区、黄陂区增长最大,武昌写字楼供销两旺,武昌、洪山和东湖高新三大区域成交占比达到52.3%,其中东湖高新区成交增幅41.1%。此外汉南和蔡甸成为新的成交区域。
成交均价方面,除武昌、硚口、沌口等区外,其余各区写字楼成交均价上涨,涨幅最低为2.31%,最高为39%。
写字楼全年成交均价最高的三个片区为江汉区、武昌区和江岸区,其中,江汉区以16344.84元/平方米高居第一,武昌区以16152.80元/平方米位居其次,江岸区为12547.67元/平方米。新洲、青山和江夏区均价最低。
片区 |
成交面积(万㎡) |
成交均价(元/㎡) |
||||
2014 |
2014 |
同比增幅 |
2014 |
2014 |
同比增幅 |
|
武昌区 |
31.53 |
15.23 |
-51.70% |
16376.30 |
16152.81 |
-1.36% |
硚口区 |
16.32 |
3.83 |
-76.51% |
11978.05 |
10867.66 |
-9.27% |
东湖高新区 |
7.72 |
10.90 |
41.13% |
11492.77 |
11843.45 |
3.05% |
江汉区 |
23.27 |
12.47 |
-46.41% |
15579.01 |
16344.84 |
4.92% |
汉阳区 |
9.71 |
1.01 |
-89.58% |
9764.74 |
10862.58 |
11.24% |
洪山区 |
12.51 |
14.39 |
14.98% |
10561.44 |
11660.41 |
10.41% |
沌口片 |
4.72 |
2.71 |
-42.60% |
7827.96 |
7390.00 |
-5.59% |
东西湖区 |
5.77 |
2.37 |
-58.96% |
6184.30 |
6630.16 |
7.21% |
江岸区 |
10.26 |
3.53 |
-65.62% |
12910.95 |
12547.67 |
-2.81% |
新洲区 |
0.67 |
1.36 |
100.79% |
5288.04 |
5032.84 |
-4.83% |
黄陂区 |
1.58 |
6.94 |
338.03% |
4898.05 |
6814.38 |
39.12% |
青山区 |
0.30 |
2.08 |
605.19% |
7419.33 |
5148.19 |
-30.61% |
汉南区 |
0.00 |
0.02 |
2.00% |
0.00 |
10359.41 |
—— |
蔡甸区 |
0.00 |
6.51 |
651.00% |
0.00 |
8234.73 |
—— |
江夏区 |
0.89 |
1.07 |
21.01% |
6053.37 |
6193.25 |
2.31% |
如下图,写字楼全年成交面积最大的片区为武昌区、洪山区、江汉区和东湖高新区。,其中,武昌区成交面积最高,达15.23万平方米,高出第二名江汉区5.12%。
(二)甲级写字楼成交占比达32% 公寓产品成交大幅减少
2014年甲级写字楼占比高达32%超过去年成交水平,与此同时公寓成交占比大幅减少。上半年甲级写字楼成交占比较小,主要依靠广发银行大厦、江汉国际、泛海国际等老项目支撑,但下半年随着武汉中央文化区、福星惠誉国际城等项目大量上市并热销,成交占比迅速增长。
而公寓产品受住宅限购政策变动影响较大。除金桥金岛一号及雄楚广场、世茂龙湾四期等少量项目有较好的市场表现外,缺乏市场亮点,去年表现较好的汉口城市广场等项目今年表现平平。而写字楼上半年表现欠佳,下半年在东湖高新区金融港后台服务中心,光谷8号、青山武汉国际钢铁物流服务中心等项目大幅成交推动下,成交占比增长较大,填补公寓产品份额下降的空白。
2014年武汉写字楼成交面积TOP10:
项目 |
区域 |
成交面积(万方) |
办公类型 |
金融港后台服务中心 |
东湖高新区 |
9.48 |
乙级写字楼 |
武汉中央文化旅游区 |
武昌区 |
7.09 |
甲级写字楼 |
泛海国际SOHO城 |
江汉区 |
5.81 |
甲级写字楼 |
世茂龙湾四期 |
蔡甸区 |
5.77 |
公寓式办公楼 |
普提金国际金融中心(10号楼) |
洪山区 |
5.00 |
甲级写字楼 |
金融港汉口银行数据中心及后台服务中心 |
东湖高新区 |
4.29 |
乙级写字楼 |
武汉南国雄楚广场 |
洪山区 |
3.36 |
公寓式办公楼 |
广发银行大厦 |
江汉区 |
3.17 |
甲级写字楼 |
汉口北国际商品交易中心G2区 |
黄陂区 |
2.66 |
甲级写字楼 |
福星惠誉国际城K-3地块 |
武昌区 |
2.60 |
甲级写字楼 |
2014年武汉写字楼成交套数TOP10:
项目 |
区域 |
成交套数 |
办公类型 |
武汉中央文化旅游区 |
武昌区 |
660 |
甲级写字楼 |
武汉南国雄楚广场 |
洪山区 |
600 |
公寓式办公楼 |
福星惠誉·水岸国际6号地块 |
武昌区 |
490 |
甲级写字楼 |
汉口北国际商品交易中心G2区 |
黄陂区 |
450 |
乙级写字楼 |
世茂龙湾四期 |
蔡甸区 |
431 |
公寓式办公楼 |
保利香槟国际(B区) |
硚口区 |
354 |
甲级写字楼 |
武汉国际钢铁物流服务中心 |
青山区 |
331 |
乙级写字楼 |
名士1号 |
洪山区 |
247 |
公寓式办公楼 |
新港·财富广场 |
新洲区 |
246 |
乙级写字楼 |
武昌府二期西区 |
洪山区 |
240 |
公寓式办公楼 |
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三、剪刀差效应显现武汉写字楼去化压力增大
2014年武汉写字楼新增供应增长28.21%,而成交量则下滑33.5%。供求变化的剪刀差使得武汉写字楼市场整体供销比继续恶化,去库存压力持续增大。同时、甲级写字楼的持续热销和公寓式办公楼的去化困难也使得武汉写字楼市场分化加大。
从2015年,武汉各区供应和销售情况看,江夏、新洲 、东湖高新等远城区的去库存压力明显大于江汉、硚口、武昌等中心城区。其中,江夏、新洲、东西湖三个区供销比最大,分别达到14.62、12.2和7.73.。整体来看,在远城区中,江夏去库存压力最大,而东湖高新今年成交虽有大幅增长去化压力有所减小,但供销比仍达到3.95。在中心城区中,汉阳区去库存压力最大,但由于汉阳写字楼市场总量较小对整体市场影响不大,反而武昌区由于供应量过大虽然去化较好,但仍面临较大的去化压力。
2015年,武汉建设大道、光谷、中南中北路、徐东等传统商务区甲级写字楼市场将进入平台期,增长趋缓。而新商务区写字楼尤其是甲级写字楼市场将继续维持快速增长。如武昌滨江商务区、王家墩CBD、二七滨江商务区等新兴商务区都进入或即将进入快速发展和增长时期。
除武汉主城传统和新商务区外,随着地铁、交通环线等基础设施的推进及区域经济发展和产业布局的调整光谷、吴家山、江夏、青山、沌口等次中心和远城区办公产品由于在价格及区域潜力上有较大的优势和空间,将继续成为投资者关注和投资的热点。
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