第一太平戴维斯:十大世界级城市房地产市场

亿房网 第一太平戴维斯 2013-04-28 08:57
【摘要】
“由于热钱涌入中国和印度房地产市场,致使租金增长难与价格增长保持同步,因而导致许多新兴经济体的收益率明显下降。”
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中国:第一太平戴维斯近日发布第五期全球世界级城市房地产市场报告,再次对全球十大世界级城市的房地市场进行追踪调研。本次报告关注的十大城市仍然是伦敦、纽约、巴黎、香港、悉尼、莫斯科、东京、新加坡、上海和孟买。其中我们把伦敦、纽约、巴黎、悉尼、东京这五大城市归为成熟经济体,而将香港、莫斯科、新加坡、上海、孟买归为新兴经济体。

市场概述

财富形成的区域转变导致全球房地产需求亦随之变化。过去五年间,除成熟经济体外,一些亚洲城市成为新兴财富买家热门之选。过去四年间,对于全球顶尖城市的豪宅需求有增无减,许多区位的价格大幅上涨。而2013年或将迎来新的转折,许多富豪在主要城市已拥有房产,未来投资力度或有所减弱,或转移至其他区位。我们注意到许多世界级城市的房地产市场走向趋稳,个别与政府调控相关。亚太区一些买家对美国市场兴趣渐增,而新的投资区域不仅着眼于中国、印度及新加坡;马来西亚、印度尼西亚及菲律宾的热度已现端倪。

第一太平戴维斯中国董事长刘德扬先生表示:“上海作为国际金融中心城市,房地产市场飞速发展,在新兴城市中极具代表性。目前,我们可以看到,中国的经济形势稳定,房地产市场仍处于上升阶段。政府对房地产市场的积极调控,将使内地市场进一步趋于健康和成熟。

高端买家正重新回归上海市场进行评估和投资,因此,2013年上海房地产市场的表现依旧良好。”

成本考量-各行业公司日益关注商业和住宅物业成本

办公楼及住宅物业成本是同诸多商业活动包括公司的建立、扩张和重新分配全球资源密切相关。从我们的研究来看,香港依然在物业年支出成本中位列首位,约为孟买和上海的三倍。纽约位居第三。从国际标准来看,尽管纽约住宅价格不贵,但租金增长迅速,税费及租赁时产生的其他费用高企。物业总支出方法表明,新兴城市相对便宜。成熟经济体城市中,悉尼存在一定优势,其物业成本较低,利于吸引在太平洋区域扩张业务的公司。总体而言,自2008年之后,物业支出总成本呈现多样化的趋势。孟买和纽约的创意产业办公楼实现逾20%的增长,而新加坡和东京的总成本则下降了20%。

办公楼的租金和租户支付的总租赁成本之间有显著差异。例如纽约,虽然一个创意公司支付的租金费用在十大城市中位列第五,但是考虑到税务、租赁费和服务费,其总支出费用则升至第二位。额外费用相当于租金费用的53%。伦敦的单位租金费用高企,对于一个小型金融公司(比如对冲基金),在伦敦最核心商业区梅菲尔的办公总支出在十大城市中排名第二,而小型创意公司的费用支出较低。与此相反,巴黎的金融公司办公支出相对便宜,全球排名第八,创意公司支付的总费用位列第三。同以往全球房地产市场排名一样,无论是金融公司还是创意公司,香港都是办公租赁总成本最高的城市。对于在核心商务区租赁办公楼的小型公司,香港的租赁总费用是十个城市平均费用的2.5倍,且是排名第二城市的近两倍。在十个世界级城市中,悉尼、上海和孟买的额外费用支出最低,而伦敦,纽约,莫斯科和新加坡的额外费用比重最高。

前景广阔-世界级城市中,稳健的需求等同于稳定的租金回报

租金增长是判断房屋潜在需求状况的一个重要指标。总体而言,在我们归入的世界级城市中,住房需求稳健。孟买的租金增长最为显著,香港、巴黎、新加坡、东京的高端物业市场动力已有所削弱,另外,土地资源丰厚的新兴经济体城市,例如上海,随着市政基础建设扩张延伸,租金涨幅或不及土地资源紧张的同类城市,例如孟买和新加坡。

支付红利-全球物业投资者的视线正逐步转向收益稳定的住宅资产,对买家而言,租金增长及回报率两大基本因素正扮演愈加重要的角色

在各世界级城市中,如今的收益较七年前变动幅度更大。在2005年,新兴经济体和成熟经济体的大部分城市中,年租金毛收益率约为5.5%。而目前变动幅度则放宽至2.4%至6.4%大跨度区间内。由于热钱涌入中国和印度房地产市场,致使租金增长难与价格增长保持同步,因而导致许多新兴经济体的收益率明显下降。

富豪的选择-在亿万富豪的集体推动下,核心区域的顶级居所价格已成倍增长。

新兴经济体表现明显优于美国、日本、澳大利亚和欧洲组成的成熟经济体。只有伦敦的顶级居所从成熟经济体中脱颖而出,自2005年起平均价格上涨107%。纽约同期增长了47%,而日本当前的豪宅价格仅比2005年高8%。大宗商品价格上升,以及中国乃至亚洲新贵的日益涌现,使其顶级住宅市场涨幅惊人。新加坡和孟买的价格与2005年相比分别上涨了232%和176%。在2011年,香港深水湾道的一宗单价每平方尺8,200英镑(折合约13,100美元)的交易,创下成交总金额历史新高。法国新施加的税收政策对市场打击不小,巴黎顶级住宅市场价格在2012年下降8%,河滨区的顶级物业价格下跌逾10%。但总体来说,顶级住宅市场依然表现稳定。成熟经济体的物业更被认为是财富的避险港。尤其在美国,市场普遍认为楼市复苏的时机已经成熟。

(责任编辑:郑军华)
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