编者按：

　　水岸星城，城市中央低容积率湖滨生活城邦，精耕六年，持续开发三期，是武汉财富主流圈的第一居所之必选。国庆节前夕，水岸星城4期全城公开，提出“少奋斗十年，提前跻身主流圈”推广主题，在业内产生强烈反响，特别吸引了一批事业发展顺利的中青年成功人士的关注与兴趣。为此，楚天都市报特邀请大家顾问总经理高虹女士就水岸星城4期的物业价值与购房取向作专题阐述。(本文转载自《楚天都市报》9月25日地产专刊版，题目及内文稍作修改。)

　　一、客户嫌便宜不嫌贵的道理

　　早年，笔者在深圳服务华侨城波托菲诺项目的天鹅堡组团，在进行客户访谈时，就发现一个明显的让很多人意外的现象。那就是：客户不希望这个小区房价过低，也不希望这个小区的物业管理费过低。如果这两项价格过低，他们就不买了。

　　因为，如果这个小区的房价过低，就会形成住户不以群分，各种层次的人都能进来的尴尬局面，而不同的人住在一起，生活习惯、价值观都不一样，互相就会干扰，而如果将价格门槛加高，住户的成分就会单纯很多，对于小区舒适度、安全性、档次都是一大保障。而对于物业管理费，潜在客户希望不要过低，因为过低，就无法保证小区的管理水平，无法招收、留下素质好、更负责任的物业服务人员，那么管理水平也就无法保证，而物业管理是小区保值增值的重要一环。

　　价格低了就不买了，价格高才买，这对于很多武汉的专业人士可能是天方夜潭的事，但在深圳却是7年前就发生了的，这种不单纯追求价格，而追求价值的理性光芒，让人感受到深刻的教育。如果按照武汉滞后一线城市5年的规律来看的话，现在的武汉，也应该表现出类似的特征了，这就是笔者最近在考虑水岸星城项目时不断思考的一个问题。

　　二、购房价值观取向：价值取向和价格取向

　　严格意义上来说，购房观有两种取向，一种是价格取向，一种是价值取向。购房的价格取向，就是追求单纯的最低价格，选择价格最低者作为购买对象，比如那些建筑质量差甚至偷工减料、规划设计落后、地段属于边角余料的房产，价格是低了，但是其价值更低，周围混乱的环境、繁杂的人流、随处可见的老旧与违法建筑、没有任何自然资源、小区档次与品质位于末端水平。这种取向在很多首次置业者的身上表现得最突出，他们由于首次进入房地产市场，缺乏足够经验，是可以理解的。

　　而购房的价值取向，就是追求性价比，价格取向下选择的房产，并不一定能够取得最佳的性价比，而性价比，是指房产的性能(地段价值、产品品质、品牌知名度、项目规模、容积率、建筑质量、环境质量、交通情况等)与价格的比值，高性价比的购房价值取向，就是要选择那些性能好，价格处于此性能下的好价位的房产，这种房产的绝对价格看似高，但是相对价格其实是低的。

　　相比之下，价格取向的购房观不需要太多的经验与学识，而价值取向的购房观则考验人的智慧，这也就是为什么总是少数人能够发现机会，抢占那些高价更高值的好房产的原因所在。而所有的购房者，在前进或者说成长的道路上，其实只有一条路，那就是成为一个价值取向的购房者。

　　三、土地价值链，购房估价的基础

　　专业人士都知道，房产的主要价值是其所占据的土地，而土地是分级别的。比如有熟地、生地之分，也有毛地、净地之分。如果对生地、熟地，或者毛地、净地的价值结构进行界定，土地从生地、毛地到熟地的转换，直接表现为对同一地块连续追加投资所具有的不同等级的生产力，即级差地租的增减，这种增减，就构成了城区土地的价值链。

　　峰值地是供应余地最小、价值最高的，这种地块往往具有最强的议价能力。而那些当前不是熟地，但由于城市规划、城市发展决定其将成为熟地的地块，由于周边的配套越来越完善，这些公共配套就形成对该地块的返利，也就是说，本地块在逐年收取周围建设所派发的红包，这种地块如果能够提前获取，当然就可以获取其质变的自然增值部分的受益，是最划算的。

　　如果放到武汉，内环以内、城市核心湖滨+公园第一大盘物业的几个要素组合，水岸星城就位于无可置疑的武汉峰值地区，这里就是武汉城市的地理中心，也就是说，只要城市存在，其它地方可能因为规划调整、城市变迁而出现地位的变化，但是对于核心的峰值地段来说，政府、社会对其的投入则只会持续、增多，而不会减少，其安全性与高溢价的特性因此确立，其价值也因此具有绝对性。