目 录

　　一、4月国家宏观形势. 6

　　金融及税收政策. 6

　　1、本年度第三次上调存款准备金率0.5个百分点. 6

　　2、房企所得税≥20%，较此前上升5个百分点. 7

　　土地政策. 8

　　1、国土部:继续严格土地调控和监管. 8

　　2、国土部最新报告预计：今年地价将继续上涨. 8

　　3、国土资源部制定《土地利用年度计划执行情况考核办法》. 9

　　4、新增建设用地规模今年继续从严控制. 11

　　交易政策. 11

　　1、购房合同必须注明节能信息. 12

　　2.国务院公布2008年工作要点，炒地炒房成为严打目标. 12

　　二、武汉月度楼市概况. 13

　　(一)月度全市商品房销售监测. 13

　　4月全市商品房销售监测分析：. 13

　　1、四月旺季不旺，全市商品房三大成交指标环比降幅均达三成左右，同比降幅过半. 13

　　2、4月楼市量价齐跌，成交均价较3月下降141元/㎡，降幅达3% 14

　　3、各区域供求关系分析：洪山区供需比最大. 14

　　4、从各区域三大成交指标看，硚口区、江岸区与武昌区分别位居全市前三甲. 14

　　5、在各区存量上，洪山区存量高居全市首位，汉阳区小户型存量最大. 15

　　(二)、4月全市新盘备案监测(4月1日—4月30日). 15

　　(三)、4月全市14片区重点项目监测(4月1日—4月30日). 16

　　1、分区域重点监测项目概览. 16

　　2、典型监测项目最新动态. 17

　　(1) 恒大华府. 17

　　(2) 武汉天地·御江苑. 18

　　(3) 对比分析. 18

　　(四)、4月全市土地成交监测(4月1日—4月30日). 18

　　4月土地挂牌情况监测. 18

　　(五)、4月全市广告监测(4月1日—4月30日). 19

　　1、全月广告投放总量. 19

　　2、各报媒投放比例及三镇地产广告媒体投放偏好度. 20

　　3、月广告投放量TOP5 20

　　三、大家顾问2008年武汉楼市趋势预判. 22

　　1、2008年营销面临大考：王道靠后，“强道”为先. 22

　　2、主动调整预期，“理性价格定位+核心竞争优势”成为成功销售的关键. 22

　　一、4月国家宏观形势

　　自2007年底中央经济工作会议上从紧货币政策确立以来，2008年一季度通胀率和投资却仍维持高位，同时外汇储备持续增长，外汇占款压力日益加大。在此背景下，作为货币调控的常规性工具，本年度第三次上调存款准备金率、企业预缴所得税利润率上调至20%等金融调控政策接踵而来，而自2004年开始的宏观调控政策的叠加效应也开始显现，作为调控政策的执行年，2008年的楼市也在上述政策中继续调整、逐步回归。下面将从金融、土地、交易三个方面着手，对本月宏观形势予以梳理与分析：

　　n 金融及税收政策

　　1、本年度第三次上调存款准备金率0.5个百分点

　　央行本月宣布，从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行本年内第三次上调存款准备金率。本次调整结束后，存款类金融机构的人民币存款准备金率达到了16%，再次刷新历史高点。此次调整可一次性冻结资金2000亿元左右。 央行表示，本次上调存款准备金率是为继续落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长。

　　上调存款准备金率已成为央行解决货币流动性过剩的一个重要手段，自2007年起，央行累计13次上调存款准备金率，累计冻结资金为2.62万亿元，数额巨大。

　　而在央行宣布上调存款准备金率之前，国家统计局公布了一季度的经济数据。其中，一季度GDP增速为10.6%，CPI同比增长8.0%，固定资产投资同比增长24.6%，出口增速下降;同时，3月末M2增速也放缓至16.29%

　　从一季度国家统计局公布的数据可以看出，现阶段的整体经济局势呈现出经济增长速度放缓、局部过热以及高通胀的局面，其复杂性加大了未来经济走向的不确定性……

　　2、房企所得税≥20%，较此前上升5个百分点

　　本月，国家税务总局网站公布了《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)，对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定，对省级地区的住宅(非经济适用房)的预售收入，按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税，这一利润率要求相比此前有所提高，此前企业预缴所得税利润率一般以15%计算。该通知于4月16日发布，并要求于2008年1月1日起执行。但已按原预计利润率办理完毕2008年一季度预缴的外商投资房地产开发企业，从二季度起按本通知执行。

　　该通知指出，房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

　　《通知》同时还对非经济适用房开发项目的预计利润率做出规定：位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%;位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%;位于其他地区的，不得低于10%。

　　此外，《通知》还明确规定，房地产开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门批准经济适用房项目开发、销售的文件以及其他相关证明材料。不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定执行。

　　此次的“房企税收新政”之所以被视为利空，在于利润率的上调以及将所得税分季(每月)缴付，则资金流动率将有所下降，这对于目前在从紧货币政策下艰难度日的开发商而言，无异于雪上加霜。但是从另一个方面也可以看到对于房地产企业的利好因素……

　　n 土地政策

　　1、国土部:继续严格土地调控和监管

　　国土资源部公布《2008年国土资源管理工作要点》。其中，严格土地调控和监管是工作重点之一。

　　在土地调控与管理方面，去年国土资源部开展了百日查处行动。在对整改重点地区、典型案件实地查看调研、随机抽查后提交的总体评估报告显示，由国土资源部圈定的重点地区整改工作扎实。12个重点整改地区立案517件，已全部结案;37个典型案件已有28个处理基本到位。各省(区、市)圈定的46个重点地区，27个重点地区整改工作大部分已整改到位或基本到位。各省(区、市)圈定的典型案件大多数已结案并执行到位，少数未处理到位或未结案。截至3月20日，在各省(区、市)圈定的276个典型案件中，有250件已作出行政处罚决定并追究有关人员的责任，并已结案215件。目前，各省(区、市)“未批先用”违法用地项目，除自行纠正的以外，基本全部立案。

　　2、国土部最新报告预计：今年地价将继续上涨

　　国土资源部发布一份最新报告预计，2008年中国城市地价水平仍将保持上涨趋势，房地产市场的上升空间依然存在。报告指出，去年是近年来中国地价和房价涨幅最高的一年。而支撑去年涨幅的因素今年仍然存续。新的投资和消费需求将推动地价继续上涨。土地作为稀缺资源，就全国平均水平而言，过去的地价水平偏低，其价格从长远看必然是不断上升，优质地段的地块更是如此，地价继续上涨并不难理解。