万科集团在全国范围内实行的是三大业务区域(珠江三角洲、长江三角洲和环勃海地区)和两大直营地方公司的经营架构。武汉万科就属其直营的地方公司之一。我们认为，可能正是由于万科董事长王石先生的对武汉个人偏好的情感，武汉万科才得以成为万科总部直管地区公司，武汉城市对于万科经营战略的重要性就可想而知了。

　　三、“青年置业计划”实际上是万科“忠诚消费培养计划”的升级版

　　在城市里，很多有小孩的家长可能都有一个共同感受，那就是他们的小孩都特别喜欢吃“麦当劳”或是“麦当劳”餐厅里面的氛围，作为一般父母来讲，他们想到的原因无非是说麦当劳汉堡、炸鸡腿等东西好吃罢了，但在经营学专家的眼里，从1990年麦当劳进入中国大陆开始，麦当劳就一直在新兴改革开放的中国实施一条经营理念，那就是——“培养中国忠实的新生代消费者”。

　　麦当劳把中国的儿童作为它的消费者开发目标，因为这些小孩会长大，他们还会有小孩，把这些小孩培养成忠实的消费者，那么他们的小孩就有相当大的可能性继续成为麦当劳的忠实消费者。于是，在麦当劳店里，人们随处可见与儿童相关的经营元素——儿童游乐场、儿童洗手池、儿童时尚玩具、儿童歌曲、儿童舞蹈、儿童套餐、生日派对、麦当劳叔叔和阿姨等等。麦当劳在中国17年来，人们已经发现，麦当劳店里坐着的，不只是三口之家或是小孩子们，还有大量的学生和年青人，他们已从儿童长大，但现在他们一如既往喜欢“麦当劳”。

　　分析了麦当劳的忠实消费经营理念，我们再来看一下万科的“青年置业计划”。我们认为“青年置业计划”也是万科经营多年以来的一个“忠实消费者开发计划”的结晶和升级。

　　万科1984年成立，开始是做贸易。1988年从事房地产开发，到今年已整整20年了。这些年来万科已形成了自身特色非常明显的企业经营理念，从管理哲学上来讲那就是——做简单不做复杂，做透明不做黑箱，做规范不做权谋，做责任不做放任。这也是当今万科成其大的根本原因所在!20年万科也从南至北在中国培养了一大批忠实的消费者。其中万科品牌与消费忠诚互动非常明显。在万科的数据库中，有各个城市大量的消费者档案，以万科近三年来客户满意度调查的结果为例，显示消费者日益成熟，消费者品牌意识不断强化，品牌和口碑已经取代地段等传统因素，成为消费者选择楼盘时最重要的考量指标。同时在这个数据库的分析基础上，万科将它的市场潜在消费者进行了非常详尽地细分和特征应用。而在同一个市场中，能够被消费者广泛认同的品牌同样只是少数。

　　在万科看来，消费者的有效需求才是一个市场存在的理由。万科掌握了一组值得关注的数字：2005年，全国高校应届毕业生将达338万人。根据中国人才热线的调查，其中91%的毕业生选择到深圳、江苏、浙江、广州、上海、北京等大城市求职;此外，中国目前尚有52万出国留学者，其中80%表示希望学成后回国发展。单是这部分人员，将导致每年超过200万的新增高学历家庭和超过1.5亿平米的住宅需求，其中大部分需要通过商品住宅市场来满足。关于人口红利，2006年万科这样认为——某种程度上说，经济史就是人口史，而房地产史更是人口史。 而中国当前的人口结构，还有一个特殊的因素，那就是人口红利使得中国经济 20 多年来维持着全球最为强劲的增长。上世纪 80 年代之后，我国总人口中劳动适龄人口的比重不断上升，抚养比不断下降，目前我国该阶段人口占总人口比例仍超过60%，这种特殊人口结构至少 10 年内不会发生骤变。而自上世纪以来持续的以年轻人口为主、朝向沿海地区迁徙的趋势，将使得沿海城市带的人口红利延续得更为持久。

　　根据以上万科的数据与观点，我们不难看出为什么从2007年开始全国性地推出“青年置业计划”了。作为一个大型上市开发公司，万科同样具备长远的视野，现在及今后一段较长的时间内，80后的年青人将成为中国购房的一个主力军了。如果抓住了这一群人，毫无疑问，你就抓住了房地产市场的主力消费者，这一群人他们将来还要生子、也要孝老，当他们创业功成或成为企事业单位的中坚力量，他们的消费能力就一定会支撑他们选择换房和进行住房升级，绝不会满足第一次置业的90平方米的住房，而根据他们对万科品牌的忠诚度来看，他们有接近100%可能性会继续选择买万科的产品继续享受万科的物业服务和品牌价值。因此我们有理由说万科推出“青年置业计划”是万科“忠诚消费培养计划”的结晶和升级版本，而不是万科寻求市场降价的一个伪装。

　　总之，有幸于万科董事长王石先生个人的武汉情结，武汉是万科培养经营增量市场和进行城市运营的关键城市之一，因为王石先生的厚爱，万科在本轮“拐点”与“降价”风暴潮中没有砸盘武汉，而是呵护武汉市场的，我们因此也应小心地呵护武汉房地产市场，让它在武汉的经济与城市大发展下继续前进。